三剂猛药成都房价再临拐点？
“第二套房贷首付提高到四成以上，主体封顶才发放贷款。”9月27日，房贷新政挟雷霆万钧之势，向成都楼市袭来。“新政”由于指导意见基调清晰，直指房地产市场最重要的支持力量——银行贷款，而显得威力十足。记者多方采访发现，无论是开发商还是购房者都在紧盯各大银行的实施细则，小心翼翼地观察着市场的风吹草动。有关人士表示：本次“新政”可能会造成成都楼市的一个拐点，将抑制目前房价不断大幅攀升的局面。
退房潮释放新信号
目前楼市的火爆，其关键原因还是需求旺盛，老百姓在自住和投资两方面都有强烈需求。阳曦.芙蓉城营销总监熊刚指出：“9.27房贷新政”将使房地产市场供需矛盾得以缓解。购房者在首付增加、房贷紧缩和房价上涨的多重压力下，购房意愿不可避免的受到抑制；另一方面，在“新政”出台前，一些原先不急于卖房的开发商和投资者出货意愿加大，长期以来，一房难求，开盘即买空的现象将得到控制，而为买房几天几夜排队，拉关系走后门的卖方市场格局将可能被打破。在这种格局下，开发商将经受市场更严峻的考验，房子不再是“皇帝的女儿不愁嫁”。
记者从一些楼盘了解到，国庆过后出现了一些已付定金客户纷纷要求退房的现象，这部分客户要么是多次购房，估计很可能被界定为“第二套(含)以上住房”购买者，而首付升至四成，并大幅度提高贷款利率，将使他们的购房成本骤然增加。另一部分打消了购房念头的客户，在“新政”出台后，对楼市的前景采取观望态度。金瑞泰营销总监王鸿涛说：“由于新政还没有真正开始执行，形势并不十分明朗，但供需矛盾会得到缓解，一房难求的局面会在未来几个月或更长时间内大大改善。”
但也有资深房产人士指出，由于“新政”规定银行必须在楼盘主体封顶才后才能给开发商发放贷款，因而将导致楼盘开盘时间推迟，产品供应跟不上，导致目前供应更加趋紧，使得短期成都楼市买房难现象加剧。但业内人士普遍认为，从长期看，这种担忧应该不会存在，因为供应是基本稳定的，楼盘的上市只是一个早晚问题。而新政对于需求的影响才是长期而根本的。
房价会不会降？
当楼市供需得以缓解后，房价是否从此就步入“下降通道”了呢？西南财大博导罗珉教授认为：在目前人民币流动性过剩问题还没有得到根本解决，大量境外资金蜂拥而入，在中国市场寻求投资机会，而国内居民理财观念已全面萌生的大背景，经济的繁荣和居民旺盛的自住性需求将是楼市繁荣稳固的基础。“9.27房贷新政”可能会在一定程度改变楼市的供求关系，但不会撼动其根本，对那些有自住需求的人来说不会改变他们购房的打算。阳曦.芙蓉城营销总监熊刚指出：成都在四川省和全国购房者中的特殊地位，决定了购房者在成都购房真实需求的可靠性，并将在相当长一段时间内有大量的需求。而成都被列为城乡统筹试验区以后，房价增度明显，也在一个较为合理的范围。全程机构总经理蒋晓冬认为，“由于9.27房贷新政”对投资类买房者的抑制，将较大程度缓和供求矛盾，随着买房人数的下降，可供购房者选择的楼盘更多，那么楼市“卖方市场”的格局就会打破，从而削减开发商的定价优势，让购房者在和开发商的博弈中更有优势，给开发商的涨价行为带来阻力，使得房价增幅放缓。
中小投资者将出局？
采访中，业界人士基本认为，“9.27房贷新政”对于普通楼盘的中小户型影响更为明显，而购买别墅或电梯豪宅的客户，特别是自住性需要的客户，一般不会受到影响。成都西门一高档楼盘负责人告诉记者，由于西门上风上水，空气和绿化优势明显，这里的许多楼盘都吸引了外地购房者。这位负责人告诉记者：他们的客户来自不同的省市、地区，消费能力非常强，加上异地贷款的不便，许多客户是一次性付款。
而在投资性购房中，”新政“影响十分明显。记者接触到东南沿海的一些财团，他们的购房资金中，有“许多都注入了海外基金，或者私募基金，资金力量非常雄厚，在每一个城市都购买高档楼盘中最好的户型。”，某财团投资部经理告诉记者他们的操作手法。对于这样的“大户”，9.28房贷新政影响甚微，他们继续成为楼市的重要消费力量。而对一些中小投资“散户”，新政的影响就凸现出来。某“炒房”专业户告诉记者：“由于我多次购房，贷款申请暂时被搁置，可能审查通过后的利率和首付比率都会较高，目前我基本放弃了继续投资楼市的打算。”对于这些活跃在成都楼市的中小投资者，“9.27房贷新政”无疑是一个很难逾越的瓶颈。
而在开发商方面，对于资本巨鳄级别的开发商，品牌和资本的力量都得到了加强，这在今年的秋季房交会上表现得十分明显。红星国际推广总监冯珏认为：第30届房交会，华侨城、金科一城、华润24城、雅居乐等大盘、新盘、品牌盘受到消费者青睐，而大多数中小楼盘则相对平淡。“20%的‘蓝筹股’吸引了80%的资金，楼市也出现了‘二八现象’，购房者心里其实都有同一个想法：品牌盘、大盘，后期销售价格总是要拉升。在目前房源形式下，只有先下手，抢第1期房源，投资风险才比较低。” 红星国际冯珏说。银行政策的收缩，似乎也在考验开发商的资本能力。特别是主体封顶才发放贷款，使得目前以极低比例的自有资金在从事房产开发，大量依靠银行贷款的开发商将受到一定程度的限制。业内人士认为：今后几年的楼市，随着更多的宏观调控政策出台，资金紧张的开发商风险更大，而资本大鳄们由于资金雄厚，抗风险能力强，很容易稳享楼市持续繁荣的巨大收益。
新政影响还有待观察
“新政的效果滞后性很明显，”世家机构曾学锦指出。记者注意到，房贷新政的实际操作目前还只是一个框架，每家商业银行具体的实施细则都还没有出台，而且具体的实施细则是么时候出来、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等，目前还是未知数。“而另一方面，因为新政会导致各家银行的贷款业务锐减，面对短期利益的损失，9.27房贷新政在各个分行执行时，是否受到抗力而被消解？”业内人士纷纷提出了自己的疑问。
银行方面权威人士透露，目前“9.27房贷新政”只有几点指导意见和基调，各个银行的思路和操作手法都可能不同，这也贷款人留下了选择的余地；加上商业银行在执行中是否会把打折还尚需观察。主体封顶才发放贷款对于成都楼市的影响是肯定的，但是这个影响在什么时候显现？它对于成都楼市有多少钳制力？都需要时间来验证。”业内人士指出。
业界观点
政策组合拳下
房价上涨将趋缓
四川省社科院研究员、房地产专家 蒋华东
“9.27房贷新政”中要求银行对开发商“主体封顶才发放贷款”，这是一次重要的政策调整，非常及时，但是执行起来有一定难度。事实上，此项措施的出台，无论对于向银行贷款还是有自有资本的开发商而言，从资金成本、价值来看，肯定都会增加其建设成本。同时还要警惕，在当前房地产市场整体呈上升趋势的背景，开发商可能会把这一部分成本转嫁给购房者，假如不考虑其他因素，静止地来看这个问题，那么这一政策对房价肯定有影响。但是，从综合因素来看，在国家目前加大调控力度，收缩金融贷款，对购房者多次加息等政策组合拳影响下，也会促使房价涨幅趋缓甚至降价。
房价
将实现理性回归
成都知名房地产策划人 文化勇
如果该项政策能够落实的话，虽然对房价会有一定影响，但最直接的影响还不是房价，而是对开发商准入资格的影响。房地产土地开发按揭贷款作为房地产开发公司最重要的融资渠道之一，对房地产开发公司的资金实力是很严峻的考验，对那种现金流十分紧张的开发商来说可能需要新的融资渠道或者最终黯然退出，而对资本实力雄厚的开发商更加如鱼得水。 在政策开始执行的时候导致商品房的市场供应量瞬间减少，只会导致市场短期供应更趋于紧张，影响房价上涨，而从长期来看，房价将会实现价值回归。
封顶才发放贷款
可能影响市场供应
四川博远置业副总经理 何善文
目前在成都，拿地成本很高，众多房产项目都是以高层、超高层为主，“要求封顶才发放贷款的政策，将拖长产品投进市场的时间，开发商的资金成本和建设成本也会有所增加。对整个市场而言，众多项目投放市场的时间拉长了，一段时间内的供应也相对减少了，在市场需求没有减少的情况下，最终有可能导致楼市上涨。
房地产市场
可能出现新情况
正成地产策划部总经理 王文舟
现在成都楼市二、三十层甚至四、五十层的房子日益增多，建设周期也很长，对开发商的资金考验非常大。当前成都的预售证是在工程建设到基础结构施工完成即可申请派发，新的政策要求主体封顶才发放贷款，这意味着在预售后，开发商只能收到目前占购房者70-80%的按揭买房者的首付款。这样将出现两种可能，一是占多数的、有实力的开发商会等待主体封顶再开售，无疑这会提高开发成本，成本提高房价肯定更降不下来；二是少数资金紧张的开发商就会在预售时，以放折扣、返点的形式鼓励一次性付款以回笼资金，这样房价就会相对降低下来。当然有实力开发商占多数，所以目前看来房价下降的可能性还是比较小。
