房贷新政是楼市的“5·30”？

近日，记者不断听到这样的提问：二套房贷新政会不会是楼市的“5·30”？ 今年5月30日财政部上调证券交易印花税，股市应声大跌，此后，自2005年末起启动的股市赚钱效应开始减弱。9月27日晚，央行和银监会联合下发通知，宣布将第二套房及以上的贷款首付比例提高至四成，而且房贷利率不低于基准利率的1.1倍，同时叫停加按业务。尽管此前相关传闻甚盛，但关注楼市的各界人士无不为之一震。 由于房贷新政适逢“十一”黄金周前两天推出，而投资者考量房贷新政实施的影响，焦点落在了各商业银行在黄金周结束后有关房贷的细则制订，而细则的制订重点又落在对“第二套住房”的界定上。根据最新的消息，监管层就“第二套住房”的认定标准确定了三点基调底线(详见本报昨日一版)。对于基调底线的明确，分析人士称，相比此前对“第二套住房”最严格界定的猜测，三点基调底线的出笼使得来势汹汹的房贷新政变得略为温和。 值得注意的是，在这三点基调之外，各家银行细则“只会紧不会松”：不少银行已经表示将第三套房首付比例提高至五成；交通银行广州分行针对申请购买第二套以上住房的，原则上贷款首付款在前一套的基础上每增加一套至少提高5%，贷款利率在前一套的基础上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商银行广东省分行将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并且规定贷款人一人至多只能按揭两套住房，第三套房将不予受理；工商银行对使用固定利率购置第二套住房时，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。 运用政策手段压抑购房需求，是近年来政府针对楼市调控的一大主题。仅今年以来，央行已经加息5次，提高存款准备金率8次。就在前天，央行宣布从本月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点，执行13%的存款准备金率标准，达到了近年来的历史高点。而对未来收入预期不高者，已不敢轻易入市。在广州市，国庆前夕，政府先后出台经济适用房和限价房的购买、租赁指引。业内人士称，一批中低收入家庭的消费需求或可由此得到政府保证，房价若无明显回落，那么估计普通商品房的购买人群将有所缩减。 如果说“十一”前收紧第二套以上的房贷是要刺破“购房的欲望气球”，那么“十·一”后的第一个房产新政则是对拽住开发商“圈地的缰绳”。上周二国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款、分批拿地”。对于市场来说，大面积“地王”或许将因此大大减少。 银根、地根相继收紧，有分析人士提出了“房价的拐点或将出现”的说法。针对房地产的宏观调控自从2005年开始一直不断，而且越来越严厉。分析人士认为，虽然开发商曾经对调控一一见招拆招，使得楼价没有受到明显的压抑，但各种政策累加到一定地步，最后一根稻草便会压倒骆驼。 通货膨胀抬头，使得不少人希望通过买入房产实现资金的增值保值，那么，在房贷新政下，而且房价可能出现回落，购房者需要综合考虑这一系列的问题。新政三条细则的出台，一方面反映了管理层尊重居民在消费升级过程中合理的换房需求，防止“误伤”真正的消费者；另一方面，对于以投资为目的的群体来说，如果严格按第二套房执行首付和房贷，则有必要算一下细账，权衡一下利弊了。 投资型： 冷静权衡成本收益比 但另一个购房的群体所呈现的行为截然不同。分析人士指出，投资型购房者与改善型的明显不同。“投资客往往是以小博大，如果筹款把第一套住房的贷款提前还清，再投资第二套住房，这不利于投资者的资金周转。”因此，他认为提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清而购买第二套住房的自住购房者。