房贷新政浇冷楼市 解读一笔炒楼"明细账"

9月28日，“十一”长假前中国股市的最后一个交易日，上证综指牛气重现，冲过5500点“限速线”，大涨142.90点，涨幅2.64%。沪深两市成交量再上2000亿关口。 然而，在体现热钱“流动”的另一面，中国楼市正值“金九银十”却处处喊冷。在北京、上海、天津等主要房地产市场，新房上市量、成交量持续走低，投资人持币观望气氛浓厚。 市场冷热两重天似乎来源于此：9月27日，央行、银监会联合发布二手房房贷新规。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 京津沪楼市喊冷 10月1日，正逢黄金周看房高峰期，而在上海市区多个地段，很多中介选择“十一关门休假”。这与往年的黄金10月大相径庭。即便是9月底的几天里，中原地产、信义房产、汉宇地产80%以上的门店甚至一度遭遇“零签约”的尴尬局面，这在上海楼市还是第一次。 在2007上海房地产秋季展示会上，外地楼盘、上海本地偏远楼盘占到整个展会相当比例，中心城区楼盘寥寥无几。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，9月前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，“金九银十”风光不再。 在天津万科大厦内的龙胜置业公司，原本有下属60多家门市的房产中介公司宽敞明亮的营业大厅中鲜有购房者。“这哪儿像金九银十啊！”刚来公司不久的业务员小刘抱怨说：“国庆节的人流明显没有以前火，一些大客户都流失了。”小刘说的大客户，指的就是那些有钱有规模的炒房者。 无独有偶。在房市持续高烧的北京，位于西直门、朝阳门的多家房产中介中看到的情形同样是冷清。一些楼盘的售楼处退房者反而在增多。 据了解，在9月中旬结束的北京秋季房展上，也呈现出了“参观意愿浓、实际成交淡”的局面。该房展会参展的楼盘仅有32个，北京市内的项目仅过10个，意向成交1776套的低量预示着北京房市交易正陷入低谷。 一笔炒楼“明细账” 今年前8个月还一片红火、歌舞升平的楼市，缘何掉头直下？ 在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵，股市的钱自然会多。那么，投资楼市目前真的已经不划算了吗？ 建行北京分行的一位分析人员秦女士详细算了一笔账，结论是炒房的成本大幅增加，风险提高。 秦女士介绍，现在5年期以上房贷年利率为7.83%，购买第一套房的优惠幅度为15%，则实际年利率为6.6555%；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613%。 据她分析，以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8元。 据央行最新统计，今年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。 住房协会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)认为，国家调控会继续应用银根紧缩政策，这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。 新政威力打折 数据分析的结果非常清晰，实际操作中真的有那么大威力吗？ 建行北京分行表示，新政要等细则出来后再实施。而在建行天津分行，目前对购买第二套住房的贷款申请人，仍然执行首付三成的标准。京、津、沪三地的银行方面大多表示，新政看似简单，但具体实施起来很难。 在京、津、沪部分楼盘，人们普遍认为，新政实质上对于自住和投资两大人群影响有别，最终作用很可能多在中等价位房上。首次置业多是低价位，购买高档楼盘的多是大买家，中等价位则属于房屋升级换代的主要目标。 “对想升级换代的购房者和中小型投资者影响会大些，而对于大型购房团的不利影响则不明显。”天津房产中介普遍如此认为。而中原地产机构一项购房意向调查显示，在近期有自住购房意向的人群中，82%属于首次购房行为。这意味着新政只能影响一成左右的购房意向人群，对于投资则需另算。 部分业内人士据此认为，新政对整个楼市冲击实际将打折。北京师范大学金融研究中心主任钟伟称，利率、首付上升能否有效遏制房价，令人怀疑。国内集资建房第一人于凌罡(于凌罡博客,于凌罡新闻,于凌罡说吧)则称：“房贷四成仍是隔靴搔痒。”在多位受访者看来，新政执行起来漏洞颇多：如何界定第二套房产，目前尚不具备相关体系。 北京市建委工作人员介绍，目前，银行与建委系统联网的部分只包括鉴定交易房产是否处在抵押状态之下，以用于办理房产交易权属证明。除此之外的信息则并未联网。同时，北京住房公积金管理中心还称，北京公积金贷款暂不提高购买第二套住房的首付比例。 21世纪不动产研究认为，虽然新政已出，威力还要到细则之后显现，目前存在的问题的确会削弱影响力；所谓打折只是时间问题，一般认为，半年后房市就会真正感到压力。