七大机构预测成都房地产走势

　　第30届房交会落幕，作为成都房地产15年的一个历史见证，于2007年10月1日—5日举行的秋季房交会就有着很特别的意义。2007秋季房交会是否会成为人们所说的拐点？今年第四季度到明年的房地产发展又会出现怎样的动向？七大专业机构，凭借自己对市场的熟悉，用专业的知识、专业的眼光以及专业的分析，对秋交会后的房地产走势进行预测。 　　秋交会前后楼市走势强劲 　　成为供销破千万平方米的城市 　　正合地产 　　我们预测今年成都市区住宅供销量将分别达到1200万m2和1100万m2，成为继上海、北京之后全国又一个突破千万平方米大关的城市。早在今年春交会后，我们就根据170余个在（预）售及亮相楼盘的下半年推量，预估出全年总供应量为1200万m2左右。从销售量看，同样截止8月其已达763.28万m2，若再按近期日均3万m2成交量保守推算，9-12月将达到340万m2左右，全年由此超过1100万m2是不存在疑问的。 　　9月后市场供应量持续上升 　　中原地产 　　针对8月份市场上供不应求的局面，9月的供应量明显增大，仅在上旬已有17个住宅项目拿了预售证，供应量共54.68万m2，已超过了8月一半的供应量。而9月下旬因房交会的趋势，必将有更多的项目面市，这些项目大多会在10月初房交会期间放量，加上开发商为了快速回收资金，会在年底大量放量的惯例，可以预计，自9月起，成都房地产市场的供应量将会持续上升，势头稳健。 　　户型革命浪潮将延续 　　吉信行·方圆置业 　　今年春交会上，惊现“可变空间”的苗头，引领了户型革命的浪潮。可变空间也是市场对“90/70”这个政策下的一些应变，下半年这一趋势将继续延续。秋交会上应该可以见到更多的更人性化科学化的中小户型创新。 　　秋交会开发商发力冲刺 　　全程机构 　　在经历过了夏季火热的销售旺季以后，9月的交易量稍微下滑了些，但这并不意味着房产市场的平静，在平静的水面下暗流涌动，所有开发商都铆足了劲准备在秋交会发力冲刺。从房交会预定展位供不应求的情况就可以看出，在秋交会前后准备大展拳脚的开发商不在少数。 　　秋交会后将集中放量 　　尺度地产 　　相比春交会而言，本届房交会的供应量增加了接近一倍，90/70政策的限制，小户型出现井喷，一改前几年户型偏大的情况，这样也就变相的增加了供应套数，这么大、这么集中的放量将会在本届秋交会上掀起一股购房热潮。按目前市场的这种供需两旺的状态看，在会后肯定有一个集中放量的时期，开盘数量众多，供需关系会得到一定缓和，会后可能会出现一个短暂的降温期，房价会相对稳定。 　　秋交会给未来成都楼市定调 　　红星国际 　　当“金九银十”邂逅秋交会，开发商秀自己的实力与气度；购房者秀自己的判断与智慧；新闻媒体秀自己的嗅觉与眼光。然而，秋交会作为成都地产界的一件大事，一次集体展示的平台，其透露出来的信息将直接反映较长一段时间内市场放量的多寡，市场竞争的强度和未来成都楼市价格的走向，从而给未来成都楼市定下基调。 　　办公用房依然是商业地产的主力 　　高路玛商业房产 　　第30届成都市房地产交易会依然是住宅项目的天下，且势头更猛，商业项目作为住宅项目的从属地位仍然不会改变。但部分优质商业项目，特别是办公用房项目也将吸引部分眼球。在未来一段时间内，商业地产中营业用房低迷依然将持续，而随着如万达广场等品牌开发商的项目进入市场，其更好的商业开发、运营模式将促进成都商业地产业的升级；在未来较长时间内，办公用房依然将是支撑商业地产行业的主力。 　　成都房价仍将平稳 　　房价稳定需求量仍在上升 　　中原地产 　　由于成都刚成为新特区，并且刚性需求很大，成都楼市的发展极其迅速，市场呈现出供需两旺的态势，房价也持续走高。而秋季房地产交易会的平台效应将进一步“催化”市场，引发“金九银十”市场的高潮。从目前的市场情况来看，成都房价稳定，但需求量仍然在上升，供需比比值较小，容易出现供不应求的局面，结合成都成为新特区后经济持续向好、产业升级日趋完善等外部大条件，决定了成都房价仍将继续在平稳中上涨。 　　多因素助推房价进一步攀涨 　　正合地产 　　从后市发展看，我们认为房价将在多因素推动下进一步攀涨。其一，近期地价快速上涨，这意味着楼面地价攀升将促使房价刚性成本的进一步增长；其二，新特区效应带来外地购房者需求激增，以一线城市为代表的外地客户甚至达到了4成比例，而他们对房价具有的高承受力则是这些楼盘“高价热销”的主要原因之一。此外，区域环境日趋成熟、品牌开发商聚集效应等常规因素也起到了房价增长“催化剂”的功效。 　　地价飚升房价进一步攀高 　　全程机构 　　受一路高歌猛进的房价影响，土地招拍市场异常的火爆；火爆的土地市场产生的“天价”地块又直接导致了房价继续全面飘红。决定房价的因素不仅仅是因为地价飚升单方面的结果。中央“新特区”的特批、地铁的修建、奥运会的开幕以及政府各方面的规划，政策的利好是地价强有力的支撑因素。在城市化进程越来越快的今天，进入都市的巨大人群的基本居住需求，使得未来几年的房产市场依旧会持续火热，房价继续攀升的可能性非常大。 　　成本上涨催生高房价 　　红星国际 　　有效土地市场放量有限与旺盛的市场需求这对矛盾也将一直伴随着成都楼市，拿地成本的抬高、建安成本的增长都将在一定程度上催生高房价，而投资渠道相对单一，社会富余资金流向楼市短期内将不足以改变，加之比例较高的刚性需求，即使有央行间或的加息、政府各种宏观调控措施的出台，房价上涨依然不能改变。 　　住宅更热商业偏冷 　　高路玛商业房产 　　2007年1-8月，五城区新增商业用房供应58.57万平方米，同比增长5.1%；成交45.63万平方米，同比增长1%，今年内第一次变成正增长。但由于前几年营业房空置面积太大，所以整个营业房市场形势依然严峻。与此同时，成都住宅价格开始进入了新一抡的增长期，此消彼涨的情况下，大多把重点转向了住宅项目的开发。“实验区”等重大的利好消息，进一步刺激了成都房产市场，开发与销售都进入了旺热期，也就使得住宅项目更热，商业项目更冷，很多商业项目都只是做为住宅项目的附属品，顺带来参展。 　　警惕空置率的变化 　　尺度地产 　　外地客户的增多为成都楼市带来了新的活力，新特区成立后，成都被外界一致看好，很多沿海城市客户和二线城市客户纷纷来成都抢房，据不完全统计，外地购房者已经买走了半个成都，外来客户的增多说明大家对成都市场的看好和良好预期，但是也要看到外来客户的大量拥入给整个市场带来了更多的泡沫，过高的空置率使整个市场在繁荣后面也充满了危机。 　　外来资本尚不足撼动市场 　　吉信行·方圆置业 　　虽然有大量的刚性需求在坚挺房市，而其中本地投资资本可能会逐步部分转移，谋求更广泛的投资渠道，或可为商业用房、写字楼，也可能转向金融市场。外来投资资本也越来越明显地进入成都楼市，这部分热钱看好成都房价“洼地”，但是目前看来其资本还不足以对成都楼市产生撼动作用。 　　外来大公司拉动高端办公用房需求 　　高路玛商业房产 　　在商业地产中，办公用房的供销两旺，主要原因为：这几年成都在西部经济中扮演的角色越趋重要，使得很多商业巨头和重要公司渐渐将区域总部或总部迁到了成都，从而有效的拉动了办公用房特别是高端办公用房的需求；成都老一批办公用房已开始渐渐被市场淘汰，在高端市场的强劲带动下，成都办公用房开始了更新换代。 　　银行加息渐显威力 　　高利息对购房决策产生影响 　　尺度地产 　　目前物价上升幅度相当大，央行已在今年加息五次进行宏观调控。利息的上涨并未对楼市造成太大的影响，至少楼市并未因为加息而降温。但就目前的情况看，应该还会加息，至于调整幅度还说不清楚，但可以肯定的是会对楼市产生影响，高利息肯定会对一部分人的购房决策产生影响。 　　个人房贷金融市场面临关口 　　全程机构 　　央行频繁加息的本意是调控货币信贷投放，稳定通货膨胀，但很明显遏制流通性过剩的加息对如火如荼的房地产市场仍然有一定的影响。9月15日利率再次上浮，已经是今年第5次加息，贷款买房的无论投资客还是自住者都渐渐感觉到了它的压力。每次加息的幅度虽然不高，市场也能接受，但是频繁加息累计起来的帐却是不可算的，其威力将于明年1月1日起全面凸显，这将会是个人房贷金融市场的一大“关口”。另外，对于今年已经贷款购房的人群来说，明年开始还贷月供要重新计算，还贷压力也会有所增加。 　　存款准备金率还有上升空间 　　吉信行·方圆置业 　　银行不断上调存款准备金，目前已接近历史最高水平，并且面对依然存在的流动性过剩，存款准备金率还有上升的空间。这直接导致房产市场上近来的一系列变故，客户对商业银行贷款紧缩的预期，导致提前消费，疯狂抢房。另外商业银行贷款紧缩首当其冲的就是二手住宅市场贷款，因此这一部分户转向一手房消费，也是导致抢房疯发生的原因之一。 　　品牌开发商升级成都楼市 　　外来重磅开发商让楼市升级 　　吉信行·方圆置业 　　中海、万科、和记黄埔、雅居乐等外来知名开发商都在本届房交会有一席之地。近来土地拍卖会上也频频现出港资、外资的身影，众多重磅企业进驻成都，尤其一线城市开发企业的开发经验对成都楼市开发水平和开发理念，带来了又一次升级。越来越多的外地资本进驻成都，成都楼市的竞争方式和营销手段也在不断升级中。 　　调整战略布局 　　正合地产 　　随着市区拿地成本的持续增加和楼市竞争的日益激烈，不少品牌开发商纷纷调整自身区域发展战略，即寻求市区与郊县的同步均衡发展。8月31日龙湖以7.66亿元拿下青城山315.75亩别墅用地，9月3日首创又以7.37亿元总价拿下龙泉两宗共计273亩土地。究其缘由，一方面是