警示 房产泡沫即将崩溃的5大征兆

中国房地产到底存在不存在泡沫，对于这个问题争论由来已久，观点高度不一致。因为中国的房地产市场市场化进程只有短短十年的时间，中国还没有经历过一次真正象日本、香港那样的房产危机，即泡沫在一夜之间破裂，房价一落千丈的悲惨境地。所以从目前来看，大多数人还是相信中国的房地产是一个健康体，没有任何泡沫存在。但是不管你信还是不信，目前房地产市场上所表现出来的种种特征和香港、日本当年泡沫破裂时的表现非常类似，这不能不引起我们高度警惕。 总结起来，一个房地产市场因为泡沫大量存在从而导致市场崩溃之前，一般存在如下5大特征： 特征一：房价在短期内疯狂上涨 亚洲金融危机之前，房价上涨三倍所花的时间，日本用了10年，香港用了13年。在看看我们所用的时间，深圳用了不到5年时间（03年深圳房价为5360元/平米，07年5月是15000元/平米）；北京用了不到4年时间（04年是5050元/平米，07年是14000元/平米）；上海则更厉害用了不到3年时间就让房价上涨了3倍。房价上涨还有一个特征，就是越临近崩溃时间，房价上涨速度越高，呈加速模式，当年日本在房产泡沫崩溃前一年，年度房价上涨了81%，其中东京地区房价上涨了近300%。从目前我们全国的各大中城市的房价疯涨的事实来看，我们是不是正迈向泡沫崩溃的前夜呢？ 特征二：开发商盲目圈地，土地价格飞升，土地垄断加剧 在刚刚发布的中国房地产上市公司年报显示，截止到今年7月底，保利公司的土地储备是1007万平米，万科是2000多万平米，而碧桂园则更是惊人的4500万平米，其一家储备量相当于北京一年的全部开发量。开发商大量的盲目圈地，一方面造成的结果地价高速上涨，从而造成房价高速上涨，南京苏宁房地产近日以44亿多元拿下上海南京路一地块，其楼面地价高达7万元/平米，大家可以想象一下，未来这个项目销售的时候价格是不是要过10万/平米；同时另外一方面是开发商在土地储备上沉淀的资金总共已经高达1.5万亿元，目前的土地价格已经严重透支，在未来三年内，每年房价上涨幅度必须高达15~18%，才能勉强支撑开发商付出的高昂土地代价。 当年香港地产在崩溃前也诞生了多家地产寡头企业，如新鸿基、长实、恒隆等企业，他们在崩溃前夜同样通过圈地大量囤积土地，结果香港房价在地价的抬升下飞快上涨，最终一夜之间房价崩溃，数家大企业灰飞烟灭，无数香港居民一夜之间从富翁变成“负翁”。 特征三：房屋销售供不应求，投资者疯狂购买 三年前在北京、上海、广州、深圳这些大中城市，任何一家开发商在开发自己项目的时候，总要开无数研讨会，研究在自己的地块上面究竟要盖什么样的房子、盖多大房子、需要做多少配套等等。其目的无外乎是让自己生产出来的产品房子能够适销对路，能够让大多数消费者满意，从而加快销售速度，快速回收资金，从而把自己的开发风险降到最低。三年后的今天开发商态度则完全变了，现在他们可以完全不考虑盖什么样的房子，他们现在想的就是如何提高价格，如何通过捂盘、惜售等方式让自己能够获取更多的超额利润，至于房子质量怎么样，配套怎么做，谁还有心思来管这个。 上面开发商的态度之所有有这么大转变，最重要的原因是现在的房地产市场太好做了，任何房子只要一推向市场，就有无数消费者等在那里抢购。如果你现在在大街上随便问一个买过房子的人，他们都会告诉你，买什么都不如买房子，不但能住，而且将来房子一定能升值，过几年一转手就能挣几十万。当年的日本和香港同样出现过类似情况，当所有的人都在排队抢楼时，当所有的人都把房子当作投资品而不是居住用途时，房产泡沫的恶魔已经牢牢掌控这个市场了，崩溃是早晚的事情。 特征四：股市狂涨 香港楼市崩溃前，香港恒生指数从95年初的6967点猛升到96年年底的13203点，同年香港房价也同时大涨；日本也在同时期股票和房地产分别也上涨了81%和177%。今年中国股市和楼市呈现的特征和当年香港和日本如出一辙。股市狂涨给楼市至少带来两大方面的重要影响：一是那些上市的房地产公司通过股市融的大量资本疯狂投入楼市，获取更多土地资源；二是大量投资人士在股票市场获取大量利润后返回楼市大量购买商品房。在供需两个环节上股市狂涨都对加速楼价上涨起到了带动作用。 最可怕的是中国地产市场已经形成了一个房、地、股联动的圈子，即土地储备越多，股票价值越高，开发商从而在股市里圈钱越多，钱多又开始卖地的一个循环，但是每一轮循环的背后付出的高昂代价就是房价迅速上涨。 特征五：银行疯狂放贷 v当你走进深圳或北京任意一家售楼处的时候，都有好几家商业银行的工作人员热情的招呼你，目的就是买房做银行按揭贷款时选择他们的银行。目前中国商业银行里提供给个人房贷的产品众多，应有尽有，放贷门槛虽然近几年有所提高，但是相比其他国家的贷款难度，这里要轻松的多。 我国银行的审核机制并不严密，所有的个人收入证明也是在那里都可以随便开一个。这与当年香港日本楼市泡沫发生前夜的情况特别类似，但是一旦楼市泡沫破裂后，房价一夜之间下降30%，整个国家经济快速崩溃。 当然，以上5大特征的完全具备并不意味着中国房地产市场已经到了泡沫崩溃的前夜，在最近的两三年内，房价也许会继续攀升，供需两旺的表面繁荣还会持续。但是如果长期以往任其一味的持续下去，而无任何改变。终究有一天，中国房地产要遭受日本、香港当年类似的沉重打击，这种打击肯定不是普通的“皮肉”之苦，而是“上筋动骨”大痛。