３万平米“强销令”狠不狠？

一夜间，市房地局给捂盘、惜售的开发商下猛药的消息，传遍了整个上海滩。 通过对预售证的把关，加快市场上住宅供应的速度，缓解目前供需失衡的现状。这是房地局出此“狠招”的直接目的。至于间接目的，则非常明显：疏导需求、控制房价。 记者发现，政策出台半个月后，供应量确有成倍增加的趋势：数据显示，９月份上海市拟开盘项目约２５个，比上个月的１６个开盘量增加近一倍。静安、徐汇等传统中心区域也打破新盘匮乏的局面，出现了新增上市量。但业内人士指出，“金九银十”之际，本就有开发商准备在供应上做阶段性冲刺。 目前来看，“三万平方米”的实际效果仍有待观察。一方面，从现时供应量增加对市场的影响来看，仍然没能有效地抑制房价过快上涨，部分楼盘开盘价仍屡创新高。另一方面，对于擅长寻找政策漏洞的部分开发商来说，他们表示“自有方法”。 又出一次重拳 “打击捂盘年年有，今年这次特别严”。去年９月，建设部、发改委、工商总局三部门就联合发布《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，对６种违规交易行为明令禁止，第一条即是囤积房源，捂盘不售。文件要求，房地产开发企业在取得预售许可证后的１０日内必须开始销售商品房，以加快市场供给释放节奏。房地产作为生活必需品，确实不应该在销售过程中设计太多销售手段。之前政府也曾多次作出规定禁止开发商捂盘惜售，但终因没有具体处罚措施而效果欠佳。 一年后的９月初，市房地局再次下发文件，“今后上海楼盘开盘，每次预售面积不得少于３万平方米，整盘建筑面积不足３万平方米须一次性全部开盘。”这是迄今为止，上海为打击捂盘出台的最为严厉和对市场有直接影响的措施之一。此次规定中明确，确定捂盘惜售、囤积房源的不良行为的，将记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。 结合一个月前，房地局发布的另一份文件——“对已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘，对本区域商品住房项目供应造成影响的，房地部门可向相关房地产开发企业发出《行政告知书》，敦促其按照规定对外销售；对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在１年内销售率不到５％的，也将被认定为捂盘惜售；并且，已经达到预售标准而规模又不超过３万平方米的住宅楼盘必须一次性申请预售许可证。”几乎所有的人都看得出，房地局是铁了心要有所作为了。 不过，行业分析师认为，追究房地产业的垄断性，其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性，这是一种自然垄断，这种垄断权力集中在政府手中。当土地从政府手中转移到开发商手中的时候，若无特殊限制，则表示土地资源一定时段的垄断性从政府转移到了开发商。当然，在目前土地公开出让的市场机制下，开发商也为获得此垄断性付出了垄断成本。但是，政府要通过干预开发商的销售时机选择权利，对价格控制带来的效果可能有限。 又一次细则滞后 市场人士指出，针对市场秩序各环节点出台具体措施，如减少开发商操作中的诸多“猫腻”、打击房地产市场内“潜规则”等，以缓解房价难控的紧张局势，已成为缓和楼市各种矛盾和阵痛的必然调控方向之一。 开发商都意识到“三万平方米”政策的影响力，一时间，业内众说纷纭，各方人士对整治政策的细则表现出异常关心的态度。不少开发商对政策提出了疑问。例如：如何具体细化“３万平方米”的分界线？若小区总体建筑面积为４万平方米，首批预售证申请３万平方米，那后面的１万平方米尾盘是否还可申请预售证？又例如，若是整个楼盘分两期开发，前期两栋楼未足３万平方米，在前期达到预售标准的情况下，后期尚未打地基，是否可以为前期的两栋楼申请预售许可证？ 但也有开发商表示自己一直“循规蹈矩”，因此并不特别在意政策的细则，反而相当支持政府规范市场的行为。 支持者 捂盘该打 “分批发售是现在房产销售的最常用手段”。现在上海楼盘流行分批次开盘，有的一次只推一栋楼或者数十套房源，十几栋楼左右的中型楼盘卖个１０次也很正常。“越推得晚，价格越高，开发商自然乐得慢慢出货！”一位业内销售人士毫不掩饰地说出原因。 “一开始是为了试探市场，毕竟那时心里都没底。万一一次推多了卖不掉，很难看，也不利于后期销售；而市场逐渐好转时，间隔几个月推一次案，价格就逐渐走高了。越推得晚，价格越高，这些钱可是白捡的一样。”而且，分批少量发售更重要的效果，是造成单次售房在客观上的供不应求，还动不动就排队，对购房者的购房心理有很大影响。“比如说，我推１００套房，发３００个号。那就等于是３个人买一套房，能买到就不错了。买不到的，心里肯定觉得，这个房子都在抢，我下次绝对不能错过机会——这是对购房者非常有利的心理暗示。” 对于这位销售人员的“掏心窝”，记者着实汗颜于楼市发展下隐藏的诸多手段和“猫腻”。但一些大型开发商向记者表示，但凡想要把企业做强做大的人，都希望身处行业健康、可持续发展。因此，在他们看来，“捂盘、惜售”该打。 一次推２００套是“底线” “对于开发商的开发进度和营销自然有一定影响，不过对缓解市中心的楼盘供应是个好事情。”这是上投置业总经理卓健良告诉记者的话。 卓健良说，目前市中心二手房频频跳价，价格水涨船高，而新房供应十分疲软，不少楼盘为了抬高价格选择捂盘。而３万平方米的政策出台之后，会缓解市中心的供应。对压制房价过快上涨有一定作用。“之所以选择３万平方米作为界点，我个人觉得应该是３万平方米相当于２００套左右的供应量，是最起码的一个供应量，２００套一般能够对市场有所贡献。 “少量多批，高开高走”是开发商普遍采取的销售手段。而到了市中心，这种情况更是通过这种方式，可以适度制造房源稀缺，从而获得最大销售回报。楼盘一年分几次开盘，有的楼盘两次开盘时间间隔不过短短一两个月，而两批楼盘的价格已经出现了明显的变化。从目前的情况来看，一些楼盘半年之内价格就能上浮１０％－２０％左右，每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。尤其在市中心，仗着“奇货可居”的现实，往往就无视于市场规范，任意报价。 “３万平方米政策可以有效缓解这个问题。不过，对于习惯操作了上述销售策略的一方来说，其营销方式和定价要有很大的调整，因为政策和这些不规范的销售方法显然是冲撞的。”卓总分析。而改变这些楼盘销售过程中的“陋习”，正是政策原本的目的。但是，对于一直规范交易的开发商，这个政策更多的是“有则改之，无则加勉”的意味。比如目前上投置业在市中心的主要项目是泰府名邸可能将于１０月中旬推出，而卓总表示，最新推出的体量本身也就在３万平方米左右。“我们的定价完全按照市场规范进行，总要在合理水平上定出，按照八部委和政府的其他政策执行。”卓总告诉记者。 反对者 或使捂盘有理 不少开发商表示“捂盘、惜售”这一手段“不光明，不正大，但却很好用”，但也不乏叫屈者。 “我认为‘投石问路’也不一定是一种恶意捂盘手段。”一位不愿意透露姓名的开发商表示，“一般做销售，都是先推一批投石探路，我们会根据区域内整体房价上涨情况来决定是加速还是减缓推盘速度。”他认为，一刀切的政策累及“无辜”，“真要捂盘，那我只造１栋楼，没达到３万平方米，按照规定，不是也可以不申请预售证吗？”他介绍，要钻政策的漏洞很容易，“一栋栋造是一个办法，如果资金链够充足，你还可以造一栋，另外一栋造一半，再开始造下一栋，总之只要把握可以预售的部分控制未到３万平方米，到３万平方米的部分还没达到预售条件，那不就可以一直‘捂盘’了吗？”该人士表示，只要开发商有心，竟还能把打击“捂盘”的政策利化为助长“捂盘”的武器。另外，如一些开发商借没有预售许可证为名拒绝开盘，其实他们是可办理预售却迟迟未办。“政策只禁止了有证不售的行为，但没有说明这种故意不办证的情况应该如何处理。” 这位开发商认为，真正需要打击的是恶意捂盘惜售的行为，是那种网上房地产显示某些在售楼盘有充足房源可售，现场销售人员却告之购房者房源即将售罄或欲购从速，这就是恶意捂盘给购房者造成供应缺乏的假象。“所以我希望政策应从具体操作中着手，而非在预售许可证上做文章。” 旁观者清 第一中国营销经理盖玲： 实际效果有待观察 “政府可能出于对于市场的规范出台了政策。但是可能会对市场造成另一种影响。”当记者问及“３万平方米政策”是否会影响开发商开发和销售进度时，第一中国营销经理盖玲思索之后予以肯定。“从宏观上讲，这个政策的初衷肯定是规范市场交易秩序，但是会产生两个后果。一个是一段时间内没有３万平方米以上的项目，本来可以一栋一栋开盘的项目，都被政策积压，导致市场长时间内没有供应，另一种情况就是突然每个楼盘都以至少３万平方米的数量入市，供应量一时间放大。”盖经理分析，市场在压抑之后，供应量的突然放大会造成一定影响。“原本供应不足的市场在突然放量之后，会打乱原有的秩序。”虽然出于规范市场秩序的考虑，但因为细则没有出台，政策可能产生的影响并不容易预测。 “另一个受影响的就是开发商的资金链条。”盖玲分析。开发商在推出开发项目时，对工程的进度以及销售预测都有一定的计划，尤其是一些资金链较为紧绷的开发商，他们往往依靠一笔房屋销售款推动后期的工程进度，而一旦资金链出现了断裂，将会影响企业的整个运营和现金流。“尤其是一些资金实力有限的公司在面对这样的政策时，多少会有点突然，可能会引起一定麻烦。” 不过，第一中国目前并不受这个困扰。“目前的一个主要项目在三林，总体建筑面积６万平方米左右，本来打算一栋一栋推出，但是政策出台后，这样看来就要分二期推出，<