地产商疯玩地价股价对赌 楼市风向有变局势难料

地产商疯玩地价股价对赌 业内人士担心，一旦楼市风向有变局势难料 为购买土地，房地产上市公司纷纷大举融资，从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益红火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一个完美的产业链流程。然而，这场“对赌局”却蕴藏着巨大的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。一旦市场生变，房价收益抵不回地价，如今的房企大佬们命运将会如何？ 根据《上海证券报》专家对近日一些热门“地王”拿地案例的独家测算，未来这些项目所在区域的房价涨幅至少需保持在年增长约14％至15％的持续上涨曲线基础上，才能保证收益。如果未来房价上述增速不能得到确保，楼市将会出现怎样的局面？ 土地争夺“地王”频出现 今年6月至今，记者在亲临多个土地招拍挂出让现场后，真正领略了逐日升级的土地争夺大战。而每一次看似轻松的举牌背后，都是惊心动魄的财富较量，并可能成为改变未来几年甚至十几年区域房价的历史时刻。 2007年的土地市场，从一线城市到二线城市，“地王”争霸四处上演。如果简单看到价格上的“地王”纪录，其实无可厚非。公平市场环境下，价高者得，这是土地招拍挂制度的初衷和原则。然而，仔细分析一下，眼下的“地王”现象与2006年以前都明显不同。归纳一下，该现象背后产生的三大奇景包括：最后地价所折合的楼板价高于现时周边房价；“地王”一旦产生即拉动周边房价新一轮上涨；拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资。 面粉贵过面包收益咋保证 国泰君安的一份研究报告显示，2007年增量土地竞争加剧，地价快速上涨并直逼区域房价。在面粉已经或接近面包价格的情况下，当面粉在未来变成面包时，会卖什么价格？ 6月份，在香港上市的浙江房企绿城中国以12.6亿元拍得上海新江湾城D1地块，较起拍价5.16亿元高出7.4亿余元，楼板价达到1.25万元／平方米。针对这个项目，上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚给记者算了一笔账：绿城拿下D1地块的楼板价为1.25万元／平方米，而目前新江湾城商品房销售价格在1.4万元／平方米左右。按照绿城的预计，项目在4年后上市的售价近2万元／平方米，可以保证收益。但按此计划，4年中新江湾城板块的房价需上涨66％，也就是年涨幅在14％~15％以上。至于长沙的全国地王，若要在3年内获得收益，也需要实现总涨幅57％以上。 然而，在“地王”对房价“正威胁”的同时，也在遭遇房价涨幅趋缓的“反威胁”。专家表示，一旦房价上涨动力不足，开发商盈收资金链很难保证。但似乎没有人看到房价走势对“地王”的“反威胁”，以土地储备作为投资价值判断依据的方法在投资分析师的报告中层出不穷。 融资拿地“地价－股价”对赌 进入2007年，中国A股市场在走过回暖期后继续直线拉升。这一宏观经济现象却侧面成就了房地产业的“反调控”繁荣，内地房企凭借在股市上的丰厚融资大举拿地，这一形势逐渐演变成越来越强烈的“地价－与股价”对赌局面。 从今年3月起至8月下旬，A股地产板块指数已经上涨近1.7倍，地产与金融一起，几乎成为A股“永不落幕的太阳”。无论是年内累计5次加息还是美国次级债风波，都没有对地产股构成持续的影响。 投资者看好地产股的重要原因在于房地产业的资源稀缺性，即土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊地位。哪个企业地多，哪个企业的股票就受追捧。在此情况下，地产股可借机增发或发债，以圈得更多资金。这就是今天的“地价－股价”联动格局。 根据一项统计数据，今年以来，地产股增发（含定向增发）总额266.33亿元，排名仅次于金融保险业股票。已经确定增发预案的地产股共21只，合计增发46.57亿股，在增发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票。