商业地产开发商致命伤六种风险

关于成长型发展商开发商业地产的思考 看起来，商业地产开发处处有陷阱，那么，对于全国为数众多的成长型发展商来说，究竟有没有机会进军商业地产的行列，吃到馅饼呢？ 有机会，关键是要考虑清楚三点。 1、在不同的区域开发商业地产，机会不同 在一线城市、二线城市、三四线城市涉足商业地产，市场机会及竞争程度差别很大。在一二线城市，商业地产开发利润较大，但商业地产的饱和度、市场空间及竞争的白热化程度都很明显，还有一点，进入开发的门槛高。成长型发展商在征地、开发规模、资金实力、运营投入等方面与大发展商相比都处于劣势，即使勉强拿到地开发，也很可能最终力不从心，被项目拖垮。 而在广大三线乃至四线城市，有不少地方的商业消费潜力尚未发掘出来，市场有待开拓，商业地产还具有市场空白点，而且当地政府渴求外来投资，进入商业地产开发的门槛较低。另外，大部分大发展商都不屑于在这些城市进行开发，故在这些三、四线城市开发商业地产成功的机会将会比在一、二线城市大得多。 2、不同的商业地产类型，风险不同 不同类型的商业地产，其开发的风险差异巨大。商业地产开发的风险类型很多，就本质来说，其实就在于资金、定位、经营三方面，而最核心的风险，就在于资金。不同的商业地产类型，其需要的资金门槛不同，如商业街、专业市场、经济型酒店等类型，其硬件要求不高，开发周期较短，需要的开发资金相对购物中心类型项目少得多，故对于成长型发展商来说，避虚就实，选择合适的商业地产类型来开发至关重要。 3、不同的方式介入商业地产，回报不同 介入商业地产开发的方式有很多种，直接征地开发、盘活“烂尾”项目、和政府合作开发、旧城改造等，都可以成为进军商业地产的方式，不同的方式导致的回报结果也不同。对于成长型发展商来说，不一定非要通过征地来开发，善于看准时机，把握机会，通过盘活烂尾项目、旧城改造、和政府合作开发，都有可能成为本小利大的好买卖。 成长型发展商如何介入商业地产？ 多年的实践表明，在当前的市场环境下，商业地产开发对于成长型开发商仍有较好的运作空间，方法有三： 三、四线城市（或县城）有金饽饽 成长型发展商应避重就轻，不要一味在重点城市与实力强劲的大发展商竞争，而应该把战略眼光放到国内三线乃至四线城市，这些城市的商业地产市场有不少金饽饽，等待发展商去挖掘。 在这些城市开发商业地产的资金门槛相对比较低，市场机会相对好，缺乏强大的竞争对手。凌峻在这方面操作成功案例很多，典型案例如下： 山东淄博王府井广场 项目位于淄博市共青团路与柳泉路的交汇点，总建筑面积3万多平方，为当地规模最大的购物商场。凌峻为其引进先进的购物广场模式，并结合当地投资者的购铺心理，确定正确的空间布局和开发模式，创造“街铺、广场铺、商场铺”的三合一铺王。项目于2002年9月8日开盘，当月取得80％的销售率。同时，项目仅用3个月即完成招商，现在开业运作情况良好。 河北秦皇岛北戴河天鹅堡 项目位于中国旅游胜地秦皇岛北戴河，总建筑面积5万多平方米，产品类型有产权式酒店、商业步行街商铺等。凌峻作为全程策划及招商运营顾问，2004年项目通过现场包装及户外广告推广，迅速成为当地投资热点，众多知名商家纷纷表示出强烈的入驻意向，销售招商情况都不错，开业运营形势大好。 以上项目所在地都是国内三线、四线城市，发展商实力本身不算强劲，但在凌峻的精心策划和整体工作的配合下，他们所开发的项目在当地都成为了标杆性项目，销售、招商畅旺。