10大指标决定二手房价

　　对于不懂评估、不了解房屋真实价格的二手房买卖双方，一套房源应当如何定价？记者走访了数家中介品牌公司的评估专家，为读者提供了影响房价的10大指标： 　　NO.1看房龄（折旧每年－2%） 　　房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％左右。 　　NO.2看户型（房屋功能低－10%） 　　市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低，一般减去5~10%。 　　NO.3看楼层（顶楼－5%、次顶层和次底层－3%、中间层+3%） 　　楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，一般会增加3%，楼层越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1~5%左右。如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。 　　NO.4看朝向（除南北外－5%） 　　南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需减去2~5%。 　　NO.5看装修 （5年内的装修+10%） 　　装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加10%；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。 　　NO.6看物管 （无物业管理－3~5%） 　　有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要减去3~5%。 　　NO.7 看位置（临街－15%） 　　房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右。 　　NO.8看配套（不完善－5~15%） 　　消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少5~15%。 　　NO.9看小区（无小区配套－5%） 　　房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，需减少3－5%左右。 　　NO.10看市场（当时供需关系－8%~5%） 　　二手房买卖必需考虑到买家的心理因素，买旧房需折旧8％左右，如果区域内的二手房非常抢手，该比例可适当提高5%左右。