中国商业地产的赢利模式 租\售

　　今天的中国商业地产投资开发盈利模式具有多样性选择，并且都正在被国内的很多商业地产开发商、专业市场灵活应用：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。此外还有很多变化，或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。 最初：造市只为兴贸易 先不论租售 办市场是租好还是售好？十多年以前浙江人对这个问题其实考虑不多。只要有商机，是空白点，就国有资产、集体资产、私人资产凑在一起先造个市场再说吧。新疆商贸城开办的时候，进场商户每户集资4000元，前两年免收摊位费，后十年租金在双方协商统一定价的基础上给予18％优惠，例如，驻乌鲁木齐义乌劳协分会负责人施仲谋，就是这样以义乌市工商局委托人名义从义乌经营户手中筹了630万元作为建市场的经费。 当时这种带有官方或者集体背景的集资方式，在浙江的很多地方非常盛行，许多市场就是这么建起来的。因为并不急着收回投资，只想单纯地兴旺一个地方的商贸，解决一批富余劳动力的出路，再解决掉一些产品的销售问题，这个市场就算完成了使命。 弯路：统一管理出纠纷 市场只能租？ 但是让我们一直以来感到困惑的是，回过头来看一些上世纪90年代浙江人在集体办的专业市场时代里，竟然因为不同程度的出售产权，带来了统一管理纠纷，严重阻碍未来发展。 这种例子可以分两种情况，一是因为这些市场创建时多数面临资金不足，所以采取了多个股东集资的方式，往往分成了国有、集体、个人3个层面的势力范围，有时连召齐股东开个会都不容易。另一种情况则是由于市场经营不善，或者经营主体发生变化，将一部分产权卖给了经营户或者投资客，往往就散乱在市场区域内的各个点上，所属人不同，经营者和拥有者不是同一个人，更谈何协调发展。不少经验丰富的市场管理者因此一再告诫：如果诚心办好市场，就千万不能卖产权。 产权复杂给市场管理带来的一个困难是在划行归市方面，即对商户按经营门类各自划类。由于实际的经营者和产权的持有者并不是同一个人，而市场管理者以考虑市场利益为重，却很难协调产权持有者的利益，所以遭到了困难。当市场面临改造时，这种困难就更明显了。以浙江嘉善商城为例，由于1992年开办的时候是以供销社为主的多个部门投资建设的，所以在初建立的时候，嘉善商城的产权就已经分给多方持有。在此后的十几年中，经历了无数次大小的产权转让。所以目前的现状就是，在商城靠北的副食品、洗涤用品区，大概有70%的摊位产权已经不属于嘉善商城，在中部的副食品、日用百货、水果粮油区，大概有10%产权也不属于商城，最南的日用工业品区的产权虽然属于嘉善商城，却并非经营重点。 再到商业地产在浙江兴起的时代，由于专业市场和商业地产有许多共同之处，都是“统一管理，分散经营”，所以许多“先卖铺位，再搞经营”的商业地产手法便被挪移到专业市场运作中。这种被市场经营者称为“房地产模式”的手法可以迅速收回投资，而且由于地方政策等原因，如此运作地产获利的成本大大低于一般地产项目。以浙江的食品市场为例，到了90年代末，全省共有食品市场120 余家，其中极少有产权惟一的市场主办者。 据江苏省苏州车市总经理王卫兵的经验来看，他们在全国各地看到的市场很多，有的房子造好以后 60%都招不满的也有，就是因为有很多市场现在是打着商业地产的名目做房地产，虽然市场做的不好，商户的利益受到了损害，但是市场主办方都赚了钱。“我们在有些地方考察的时候，看到那些空空荡荡的商业街、专业市场，那都是产权不完整，管理无法统一，主办方不负责任留下来的后果。” 现在：卖产权其实有利 签补充协议 江苏无锡五洲国际装饰城董事长舒策城在一次商业地产聚会上提到，其实卖产权是完全有必要的，因为对投资方来说，这不仅可以尽快收回投资，而且可以提高市场的凝聚力，关键在于一些操作细节。“我们也卖产权，但是有条件。首先我们首选卖给经营户，可以给他提供特别的优惠价格，不过如果经营户来买，除了需要提供他的营业执照以外，我们还会调查他每年的销量，我们需要知道他的销售网络有多广，是不是达到我们的门槛。如果来买的是投资客，我们肯定会跟他讲清楚一点，5年的经营权要属于我们，这会写入补充协议。因为该培育的环境应该都在这5年里培育好了，市场在培育初期，统一管理非常重要，比如要跟他们在补充协议里协商好，业态的调整也要市场统一管理，要是这条商铺是卖瓷砖的，你就不能改卖肉。” 目前在国内的商业地产行业里，大部分的新市场都在依靠类似补充协议的说明文件来填补原先的产权买卖漏洞。王卫兵说，“按我们目前的经验，卖商铺的时候除了购房协议以外，必须有经营协议，这两份合同同样具有法律效益，经营协议不允许购房者轻易改变经营业态，必须接受市场的统一管理。而且我们对经营户的审查很严格，如果他目前的经营状况很好，我们给他一定的优惠政策，如果他经营状况不好，我们不会让他进来。我们有一个招商团队，对每个经营户都进行考察。” 补充协议的这类理论来源其实来自于商业地产的灵感。而无锡东方国际轻纺城副董事长黄会伟的意见是：“现在的市场跟以前的市场不一样，以前是出租率越高越好，但现在光讲这一点是不可能的。卖出产权有很大的优点，比如为了保证你市场的兴旺，你必须一开始就引进一些大的企业。我们现在知道就像是Shopping Mall引进主力店那样，他们会选择引进家乐福等等这种综合类的超市来增加自己的人气。所以专业市场里也必须有大的厂家来做领头的房东，一定要有他来保证你的客流量。假如你全都出租出去的话，一旦没有生意，大店会马上撤光，小商户会跟风，剩下来就是一个空壳。但如果他们是把产权买下来，他肯定对这里要重视，起码就会给市场更多的时间。” 在上海我们也发现了在招商中把自己完全当作商业地产来进行运营的专业市场，比如荣获2005上海十大商业地产项目的曹安国际商城，以及总规划占地928亩的上海金山国际贸易城等等。“不得转卖其他种类的商品”与“可以选择返租”是这类市场卖商铺产权时所签的重要条款。 <