上海郊区商圈商业地产唱主角 前景整体向利好

近年来，商业地产因其投资回报稳定、政策风险较小、收益方式多元而越来越受到专业人士的关注，有意进军商业地产领域的本埠开发商越来越多；相对于普通住宅，投资者也更加中意商业地产良好的投资收益。多方因素共同作用下，沪上商业地产呈现出“兵强马壮”的态势，高性价比商业项目频频热销，投资需求猛增。然而与此同时，受到土地供应收缩、产品开发周期等因素限制，近期沪上商业地产有效供应不足，“供不应求”成为上半年商业地产的主基调。 据易居(中国)研发中心最新统计数据显示，今年上半年上海商铺整体供应量近60万平方米，成交量达100万平方米，存量消化占据了相当大的份额，而其中受到相关产业依托的主题型商业地产项目市场表现抢眼、普遍取得了不俗的销售成绩，去化速度惊人，成为了当之无愧的“铺王”。 供应量郊区商圈商业唱主角 -2007年1-6月，新增项目从商圈来看以郊区上市量占89%，物业类型则以专业市场占据72%。 -预计下半年商用物业整体趋势仍向外环等郊区偏移。而且体量较大。由近来市场放量趋势与2007年上半年土地招拍挂情况，市中心的土地比较稀缺。 上海中原地产统计报告显示，2007年上半年商用物业新增22个，新增供应量则比上年同比减少14.05%。总体来说，上市项目以外环郊区社区商铺以及裙房为主。所以总体面积偏小。其中面积在2万平方米以上的有4个，而2月面市的金山区上海电器城以其29万平方米的巨大放量引人瞩目。4、5月份上市量较为集中，新增14例。 新增的商业面积中，郊级商圈的占89%，其中金山区以二月的上海电器城290888平米，以及5月陆续上市的长三角物流中心等三个项目，上半年共上市317876平米，使得郊区商圈的新增面积占据绝对优势。市区商圈，只有黄浦区的金天地国际大厦二期的写字楼裙房以26394平米的放量支撑占据新增面积的7%。区级和居住期上市数量较小，共占总体上市量的4%。 从新增商铺物业类型来说，新增商业面积以专业市场为主，占总供应量的72%；其次是专业市场，占供应量得26%。社区商铺有11例上市，占上市项目个数的一半，但面积都较小，所以仅占总体的5%，类似的写字楼裙房，有7例上市，放量也不大，占新增的11%。集中型商业与物流园区各以一中型项目分得6%、5%的市场。 而易居(中国)研发中心6月份全市商业类物业报告也显示，虽然本月中心城区、远郊区县均商铺供应量均出现不同程度的下降，但远郊区县新增商铺还是达到6.35万平方米，其中松江区本月新增商铺面积分别只有2786平方米。而南汇区以27305平方米成为本月供应大户，其区域下的上海意得商城就有新增商铺25535平方米。易居(中国)研发中心分析师吴亚琴表示，今年上半年商铺供应量不足2006年下半年185万平方米供应量的一半，供应量偏少，今年下半年市场有望放量缓解需求紧张的态势，外环线以外以及轨道交通附近的主题型商铺，仍然是新增供应的重点区域。 低价楼盘集体“井喷” -2007年1-6月，因供应量远小于销售量，市场可售面积大幅度下降。此外，低价楼盘的集体“井喷”使得全市成交均价保持平稳。 -预计下半年将继续延续上半年销售良好势头。中国的个人金融投资品种有限，商业地产特别是一些专业市场仍是众多投资者保值增值首选。 易居(中国)研发中心最新统计数据显示，今年上半年上海商铺整体供应量近60万平方米，成交量达到100万平方米，超出新增供应面积的一倍，超出新增供应面积一倍多。全市商铺销售基本平稳,1-6月月均保持10万以上平米的市场成交量。特别是在今年6月，低价楼盘在全市范围大量成交，例如金山区金龙商业街的低价位大量成交(成交量23912平方米，均价仅每平方米3600元)，拉低整体成交均价，同时该月郊区商用物业成交量排行前十强的成交均价基本都在万元以下，其总量占到整个远郊区县的54%，此外，嘉定区的嘉莲华国际商业广场、曹安国际商城、闵行区的绿地科技岛基本已到尾盘阶段，依然受市场追捧。分析师吴亚琴表示，今年上办年商铺供应量不足2006年下半年的一半，成交量却保持平稳，这表明目前市场有相当一部分是依靠存量商铺消化支撑。同时，郊区商圈低价商铺拉动市场需求明显，将成为下半年的热点之一。 上海中原地产统计报告也显示，与新增商业面积中郊级商圈占主力相对应，郊区商圈销售量也占据了超过半壁江山，其中松江、嘉定、闵行、宝山四区表现可圈可点，1-6月各共去化12.62万平方米、9.58万平方米、9.43万平方米、8.77万平方米。全市销售均价也较为平稳，保持在11000元每平米左右，其中2月与5月由于外环成交量较大，均价略下浮，分别为每平方米10396元和10321元。 前景整体向利好，模式趋成熟 在对今年下半年商业地产的前景进行预测时，上海中原地产研究咨询部分析师指出，沪上整体商业地产仍被看好。易居(中国)研发中心分析师吴亚琴表示，从目前掌握的情况来看，今年上半年外资进入沪上办公楼市场明显提速，这也将带动商业地产投资市场的升温。类似长荣集团收购正大·五道口广场的案例可能再次出现，市中心的大型商业地产以及成熟商圈经营情况不好的项目，都是外资整体收购的主要目标。此外，下半年开发与管理有望向更科学的现代模式发展。在一些成功项目如大连万达商业公司的“定单式”开发和“只租不售”成功启发下，许多商业项目逐渐采用只租不售或则小部分出售用于营运资金支撑，通过控制部分产权，来平衡商业地产的经营业态，从而更好的进行统一经营，统一管理。在发达国家已经普及的这种模式被证明是成功的，未来在上海会将越来越被普遍采用。 但与此同时，下半年商业地产也可能遇到一些“瓶颈”，例如租赁市场可能面临发展压力。远郊区县近年来销售量的节节攀升造成大量铺源入市，同质化的定位又使得有限的租户“粥少僧多”，招商难度增大。 <