产权式商铺“售后包租”藏陷阱

在产权式商铺的促销市场上，“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供10%的投资回报”等类似的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。 然而，“售后返租”的回报却并非如开发商所描述的“馅饼”一般可口。为此，本报精选了三个“售后返租“的产权式商铺投资个案，希望给读者一些警示。 案例1 退与不退房的两难尴尬 张某是房地产投资客，今年初购买了一个预售的售后包租产权式商铺。可是，到了规定交房的日子，却是左等右等不见开发商交房。张某于是将开发商告到法院要求退房。因为预售合同说得很清楚，开发商逾期交房30天，他不仅可以退房，还可收点违约金。 可是，没过几天，自己又被一家商铺管理公司起诉了。原来，开发商在卖房子时，声称为了投资者的利益，将商铺统一委托给一家商铺管理公司，还同时让老张与自己指定的一家商铺管理公司签了份《委托经营协议》，明确老张若擅自解除委托经营，要承担违约责任。 这时，老张才明白在最初购买商铺的时候，开发商就给自己设了个套。 律师点评 日前，建设部再次重申了《商品房销售管理办法》中禁止“售后包租”的规定。可一些商家又推出“委托经营计划”。也就是说，指定第三方与投资买房的人签订《委托经营协议》，这样一来，自然不是开发商自己售后包租了。因为从法律上讲，第三方与开发商是两个独立法人。 当“售后返租”变种“委托经营”时，其还可以直接牵制投资者。假如开发商对预售合同违约，但还是可以通过《委托经营协议》来控制买房人。 在委托经营合同中，开发商往往承诺如果收益达不到一定比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性值得质疑。 案例2 既无租金收益又难自己经营 2005年，倪女士贷款订了一套价值450万元的在建产权式商铺。在正式签合同时，售楼小姐引导倪女士又签署了一份委托某经营管理公司出租该商铺的协议。 去年10月，开发商交了房。但到今年初，倪女士还看不到招商出租的迹象。倪女士找到开发商，开发商将她推给经营管理公司。经营管理公司则说，招租很不理想。倪女士想到退房，但开发商说商铺已经验收交接。面对无租金收益，又无法自己经营，还要还银行利息的局面，倪女士深感后悔。 律师点评 倪女士虽然与开发商推荐的经营管理公司签署了委托经营合同，但是对于受托经营管理经营公司如何进行招租、租金收益的标准、收益是否保底及招租未达到预定目标时委托人是否可以解除合同等方面未作任何约定。 倪女士曾提出让经营管理公司赔偿租金收益损失，但经营管理公司推说他们只是受买房人之委托进行招租、出租工作，他们也未收过委托人的费用。所以，倪女士的请求并无合同依据和法律依据。 案例3 高收益背后暗含的高风险 张女士看中了外地繁华路段的一处商铺。开发商承诺售后包租十年，十年完全回收投资。张女士买了二期的一个铺位。 在办理购买手续时，张女士共签了三份合同。第一份是同开发商签的商铺买卖合同。第二份是同一家商场管理公司签的包租合同，该合同的实际内容是托管合同。第三份是同另外一家公司签的担保商场管理公司正常履约的合同。 张女士收了几个月租金。管理公司突说亏损，要求减租金，若退房，还款时间也很长。 律师点评 开发商为了提高商铺的价格，故意提高“租金”，而实际签订合同的时候却以托管代替租赁，为日后减免“租金”埋下伏笔。 实际上，商场管理公司就是开发商为设局而成立的，当然担保公司也是如此。如果业主起诉这两家公司，这两家公司随时可能破产。这时业主特别是外地的业主想要完全避免损失，难度相当大。而且，管理公司和业主签订的是托管合同，有亏损也由业主承担，管理公司还可以向业主收取管理费。所以，管理公司就提出减免“租金”要求。(王展）