成都市中心住宅临四面楚歌 城区楼盘未来卖什么?
“综观世界各国，尤其是发达国家，大城市中心的居住功能会随城市扩展而不断下降，主要原因是中心城区商业地产价值更高。相对于居住而言，郊区日趋完善的配套和便利的交通显得更适宜居住。”四川师范大学地理学院教授邹高禄如是说。
的确，近年来，随着中心土地资源的稀缺，成都不得不向外扩张，来满足人们对住宅需求的不断增加，并在三环及郊区形成了较为成熟的居住区域。那么，城市中心楼盘如何才能突出重围，克服自身居住功能的降低，重新获得消费者的青睐？这个问题让不少城市中心楼盘的开发商苦恼不已。
城市中心住宅四面楚歌
试验区的成立、快速通道的建立、地铁的开通，这一切的一切正再改变着成都房地产的格局。站在城市中心的角度来看，郊区、环线的住宅地产的正在利用政策和路网等的有利条件威胁着城市中心的居住地位，城市中心原有的住宅物业消费者正在被郊区、环线的住宅物业吸引和瓜分。城市中心的住宅物业从里到外被层层包围，正面临着四面楚歌。
郊区及城市外围住宅地产成为了与城市中心住宅地产的竞争对手。“成都成为‘试验区’，居住类地产将向城市外围转移。”成都市房地产发展研究中心吴昌宁在分析试验区对成都居住类地产的影响时这样说到。这话说出没两天便得到了验证。6月29日，华润在郫县的土地拍卖上一口气拿下了郫县红光镇的两块土地，共计近200亩，其成交单价均在420万元以上。几乎在同一时间，嘉里、兴元分别在南三环边和光华大道拿地。“郊区已经成为第一居所。”成都世家机构实业有限公司总经理助理文化勇(文化勇博客,文化勇新闻,文化勇说吧)在走访了光华大道的楼盘后发出了这样的感慨。以光华大道的万科.朗润园为例，目前该项目的两房比三房的销售情况要好很多。越来越多的购房者把首次置业的地点选在了城市外围，在城市外围买房的主流群体已经不是寻找第二居所的消费者了。
快速通道的建设，也在郊区与城市中心的战争中，为郊区增加了砝码。金阳美丽水景城（查看地图）的张顺(张顺博客,张顺新闻,张顺说吧)国部长告诉记者：“快速通道只要开通，就会有越来越多的人注意到郊区的住宅地产，越来越多住在城市人将被吸引到郊区安家。”
在郊区的居住地产加入与城市中心居住地产竞争的同时，二、三环居住地产正在借助地铁的修建而再次发力。现在租住在市中心的张先生告诉记者：“只要地铁一开通，交通便捷了，我就到二、三环上买房去。不说别的，住在城市中心噪音和空气污染好严重哦！”中原地产的最新调查报告显示，六月的第四周，成都主城区共有8个项目取得预售许可证，供应面积达到23.47万平方米。从环线看，二—三环供应量最大，四个项目11.37万平方米的供应量占总量的48.44%；其次为三环外，10.72万平方米的供应量，占比达到45.67%。从数据上不难看出，城市中心的供应量还不到6%。在记者对现在居住在城市中心的居民的走访中，一对已经在城市中心买房的年轻夫妇告诉记者：“我们迟早是要搬家的，年轻的时候为了工作和生活的便捷住在城市中心，但是只要以后考虑到下代的时候我们还是会住到三环周围上去。”
优劣势的此消彼长
随着城市化进程的发展和城市外延的扩张，非城市中心楼盘的居住价值逐渐提升，城市中心楼盘的居住价值逐渐没落。在与非城市中心居住楼盘的比较中，城市中心居住楼盘的固有优势在不断丧失，而劣势却不断的被凸显出来。
优势丧失
在固有的观念中，住在城市中心居住可以享受便捷的交通和完善的配套。然而在二、三环及城郊房地产快速发展的今天，这些优势显然已经不存在了。
就拿交通来说，光华大道、人民南路南延线、天府大道、元华路和站华路的已经有效的把市区到郊区联系到了一起。这些已经成为过去式的交通干道不算，北新干线的通车的新通车，成金快速通道等一系列道路的修建都在把城市中心的交通优势逐一抹杀。在城西光华大道，让温江到成都仅需要20多分钟。在城东，成龙路让房产公司纷纷大量拿地，国地就计划在大面镇拿地3000余亩。在人民南路南延线上，房价已经普遍在4500-5000元/平方米。目前仅光华大道上就有优质楼盘20多家。在城北，北新干道的快捷也让购房者逐渐移居北部新城。
目前，配套已然不是城市中心楼盘的优势了。非城市中心楼盘利用其地块大的优势，一次次涌完善的配套洗刷着购房者的眼球。就在这片被购房者称为“东穷”的地方，也出现了像“东山国际新城”这样的配套完善的项目。在“东山国际新城”项目内，医院、学校、商场等配套应有尽有。这些拥有完备配套的项
目与城市中心那些依靠城市配套的项目相比，甚至更便捷、舒适。城市综合体在环线上的兴起对城市二、三环上的居住项目的配套也是一个很好的补充。例如红牌楼商业广场项目的建设就让城市西、南方向的城市配套有了很大程度的提升。
劣势凸显
除了优势的丧失，劣势的凸显也是城市中心居住价值没落的另外一个原因。居住舒适度和房价一直是城市中心楼盘居住价值的症结所在。在二、三环房地产大势发展的背景下，城市中心楼盘的顽症就越发明显。
城市中心住宅的居住舒适度一直都不不令人满意，住宅舒适度的欠缺主要由于高容积率、低绿化率和污染等原因引起的。城市中心项目，由于地块小，地价高，为了保证利益，开发商无一不把高容积率作为自身不断的追求。目前在城市中心在售楼盘中建筑层数主要集中在29－33层，建筑高度皆趋于100米。并且市中心在售电梯公寓项目的规模相对成都其它区域小，占地面积最大的为30亩，最小的仅有7.14亩。但是各项目的供应户数基本都在450户以上。这些都表明市中心项目普遍有占地面积小、高容积率等特征。此外，城市中心楼盘普遍存在着绿化率较低的问题。位于成都内环西侧金仙桥路的曦城（查看地图）其绿化率25 %，而在城市的外围如龙泉驿的怡水居（查看地图）等中小型项目其绿化率普遍在30%以上。此外，城市中心楼盘所面临的光、声、气的污染也是影响城市中心楼盘品质的重要原因。
令人咂舌的房价也让购房者对城市中心住宅望而却步。目前成都市市中心区域在售的电梯住宅项目的均价基本集中在5500—7000元/平米左右，一些新开的楼盘如：CLUB雕墅（查看地图）、皇后国际（查看地图）公寓等均价已超过了7000元/平米，而昆仑华庭（查看地图）楼盘由于处于尾盘期以及精装修特性使其目前的售价达到了9000元/平米以上；壹号公馆（查看地图）的均价更是高达10000元/平米。面对着城市中心居高不下的房价。身处城市外围的楼盘纷纷抛出低价来吸引购房者。正成在郫县的项目名城左岸宣称其住房起价为2850元/平方米。连地处城西热土光华大道的万科.朗润园在开盘初期的起价也仅为3380元/平方米。在万科.朗润园购房的张小姐向记者讲道：“我本来是想在城中心买房子的，但是城中心的房价都太贵了。当我看到万科.朗润园的价钱这么低时我心动了。虽然它在城边上，但是房价却比市中心的住宅低了一半。除去买房子还能买车子，解决了日常出行的问题。我也成了有房有车一族了，何乐不为呢？”
城区楼盘未来卖什么？
固有优势的消失和各种劣势的凸显使城市中心的居住价值越来越被人怀疑。城市中心的居住价值该以怎样的新方式得到重生呢？城市中心的居住项目到底卖什么？
当记者与78号观邸（查看地图）的策划负责人谈及城市中心的居住价值该如何重新提升时。正在做市中心78号观邸项目策划的她先不无遗憾的说：“比起二、三环的某些项目来说，城市中心的项目可能会在开阔度、舒适度等各方面有所欠缺。”“但是，只要选择好宜居的区域、有针对性的对客户市场进行细分，同时最大程度的做好产品，这样还是能够让城市中心住起来很舒服的。”在经过一瞬间的惋惜后，78号观邸的策划负责人说。
借助宜居区域
有人认为，成都城市中心像麦田一样一片混乱。但是78号观邸的策划负责人却表示：成都城市中心的城区规划相当好，只要在规划的大前提下，尽最大努力选择到合适的区域，在城市中心找到相对适合居住的地段还是可能的。
早在几年前，成都市政府已经对城市中心进行了区域性分类。在政府的规划中，成都城市中心被分成了：CBD区域，东大街商务带，大慈寺、水井坊、文殊院人文休闲区，武侯祠、青羊宫旅游休闲区，太升南路通讯市场，春熙路－盐市口、骡马市商圈，川音、川大、成都体育学院校园经济区等。
政府的着力引导和良好的规划定位，不能在短时间内让城市中心出现非常适宜居住的环境。目前，部分房地产商已经逐渐意识到了提高城市中心居住品质的重要性。少数房产公司通过在政府规划的大慈寺、水井坊、文殊院人文休闲区和武侯祠、青羊宫旅游休闲区寻找宜居地段来提高住宅品质。现阶段开始尝试这一方法的有蓉上坊（查看地图）、上行汇锦（查看地图）、78号观邸、天盛壹中心（查看地图）、壹号公馆等楼盘。
这些楼盘都取自身的区域优势，通过向借助外界大环境的优势来尽量弥补城市中心项目凸显出的劣势。位于武侯祠、青羊宫旅游休闲区的78号观邸就是城市中心比较具有居住价值的项目之一。78号观邸与琴台路、百花潭公园相隔仅数十米，青羊宫、杜甫草堂、武侯祠、宽窄巷子、人民公园、浣花溪公园、文化公园环绕四周，从大环境上弥补了城市中心项目绿化率低、景观差的缺陷。与78号观邸不同，身处水井坊人文休闲片区的蓉上坊项目则充分利用该片区深厚的历史人文底蕴大打文化牌。该项目建筑外立面上以“青砖竹影”的概念吸引了为数众多的消费者，从精神上给消费者以归属感。
打造产品本身
住宅和其它的产品一样，其价值取决于产品本身的品质。在城市中心的住宅项目开始尝试从技术层面和舒适度上对住宅的品质进行提高。
78号观邸便声称该项目是成都市目前唯一一个户户同时拥有五大新技术、新材料的纯住宅高尚小区。项目更是通过新风系统等技术，从细节着手，把技术对生活品质的提升做到了极致。通过新风系统为业主提供一个不开窗便能排除室内浊气，从而
