"新特区"土地格局更趋合理 地价涨幅放缓
伴随着“成渝新特区”的尘埃落定，成都的房地产开发也迎来了新的发展机遇。成都的地价是否会伴随着经济新特区的出炉而飙升？2007年下半年成都市放量土地将会呈现出怎样的格局？成都市国土局会采取什么措施防止地价上涨过快？
为解开谜底，记者采访了权威人士，对2007年上半年成都市土地供应的基本特征进行了全面分析，并对下半年成都市招拍挂土地的分布区域、结构、价格作出相应的预测。
■一、二季度2400余亩土地面市
供应量加大涨幅趋缓
2007年一季度，成都市国土局招拍挂的土地总量为699.943亩（净用地），较之2006年一季度的土地放量614.103亩（净用地），几乎没有太大变化。而不同的是，如广州雅居乐、珠江投资、恒大地产、金科房地产以及二级城市的众多开发公司都准备在成都拿地。同时，早年进入成都的品牌公司万科、中海和本土房地产巨头置信、蓝光都加快了开发的节奏，无形中也增加了土地的需求量。因此，较之2006年，土地的需求量呈膨胀状态。
成都市尺度地产顾问公司的总经理任强认为，不断增加的需求量和土地放量的有限性之间形成了矛盾，这对矛盾在2007年第一季度表现得尤为明显，所以较之2006年一季度，成都市五城区得土地价格呈现出飙升的局面。资料显示，2006年一季度一环内、一环至二环之间、二环至三环之间、三环以外供应土地的平均成交价格分别为478、82万元/亩、408.30万元/亩、337.74万元/亩、312.13万元/亩；而2007年一季度一环内、一环至二环之间、二环至三环之间、三环以外供应土地的平均成交价格分别为1886.12万元/亩（全是商业用地）、730万/亩、729.893/亩、363万元/亩。可以看出，2007年地价呈快速上扬的态势。
2007年第二季度，成都市的土地供应量放大，共推出了1797.789亩地，是第一季度的三倍左右，同时第二季度土地成交的平均价格也维持在第一季度的水准线上，可以看出随着土地放量的增加，土地价格的上涨幅度变缓。成都市国土交易中心的负责任告诉记者，2007年下半年成都市国土局将进一步加大土地的供应量，可以预见，2007年下半年土地的价格的上涨幅度将进一步趋缓。[
■部分区域地价上涨200%
热点地段价位继续走高
2007年土地放量的热点区域主要集中在城北的沙河源片区、城东二环一带、城西的光华大道延线和城南的南部新区。在2007年，这些区域都有众多品牌开发商入住，且地价都创下了历史新高。
据了解，在城北的沙河源片区，早也有金房等本土知名房地产入住这个区域，而万科、蓝光于2007年1月分别在这个区域拿下了面积达100亩左右的地块，更是激发了这个区域的开发热度。在城东二环、城西的光华大道延线、城南的南部新区一带，更是品牌开发商的聚集之地，华润、万科、中海、蓝光等公司都纷纷在这几个区域攻城拔寨。
众多品牌开发商的关注，使这些区域不断升温，地价也不断攀升，其地价与2006年同时期相比，平均上涨了30％左右。而城东二环建设路片区、光华大道沿线、南部高新区花荫村一带的地价更是直线飙升，2007年城东二环处和南部高新区花荫村的地价已经突破800万元/亩，直逼900万元/亩。在6月15日的土地拍卖会上，光华大道延线的地块也突破750万元/亩的天价。业内人士告诉记者，如果按照这三个区域的最高价估算，同比2006年，其地价的上涨幅度已经达到了200％。如此快的地价上涨速度，说明这三个区域在2007年已经处于疾速发展期，2007年下半年，如果这几个区域有地块推出，将会继续刷新其所在区域的地价。
■新特区助推潜力区域
驷马桥片区即将发力
2007年推出的地块中，从土地的成交价来看，城北驷马桥片区、城西的高新西区的地块的价格相对较低。
2007年，城北驷马桥片区和高新西区都分别推出了三宗地和二宗地，推出的净用地分别是311.61亩和100余亩，地块的平均成交价格是400万元/亩左右和260万元/亩左右。可以看出，目前这两个区域的价格总体上偏低，应该说这两个区域的房地产开发刚刚处于起步阶段。
成都市宽堂营销有限公司的总经理冉卫国认为，“成渝新特区”的出炉，会加快成都的房地产的发展速度，而一些刚刚起步的区域的房地产开发将得到较快发展。比如城北驷马桥片区和高新西区。目前，城北驷马桥片区和高新西区的房地产开发的最大阻力是配套设施不完善。伴随着成都迈入“新特区时代”，房地产开发的不和谐现象将得到改善，这就从根本上根除了驷马桥和高新区房地产开发的滞后现象。
据了解，2007年下半年驷马桥片区的土地放量相当大，预计会达到千余亩左右，而随着中海国际社区、百鸽岛尚、西线－阳光的亮相，高新西区的住宅产业也会快速成长，预计2007年下半年这个区域会陆续推出商业用地，以和这个区域的总部经济区的定位契合。高新西区的商业起步，将带动其住宅产业的发展，从而改变原来羊西线房地产开发的断层局面。以后，沿着羊西线，其住宅产业将向犀埔发展。甚至有专家预测，不出一年，驷马桥片区和羊西线延线的地价将会翻倍，可以说这两个区域目前正蓄势待发，地价爆发近在咫尺。
■供地规模较小结构趋于丰富
下半年限价地块将增多
2007年上半年成都市推出的地块规模不大，其净用地面积几乎都在150亩以下。从行政区域看，推出的地块分布均匀，并且成都市共推出了四块用于修建限价商品房的地块，以抑制商品的上涨幅度。四川省社科院经济所的相关专家认为，2007年上半年所推限价地块的申购条件过于严格。这可能是因为限价房地块数量较少，必须严格控制申购条件。如果限价房地块数量较多，应该会放宽申购条件，到时应该有更多的人能申购到限价商品房。
据成都市国土局的相关负责人透露，2007年下半年成都市国土局将本着和谐发展的原则，会继续推出部分地块用于修建限价商品房和经济适用房，较之2007年上半年，下半年限价地块的数量可能会增多。从分布的区域看，所推出的限价商品房和经济适用房的地块可能主要分布在成都的城东和城北区域。与此同时，下半年推出地块的原则是使供地结构更加趋于和谐，努力控制成都市房价的上涨幅度满足老百姓的住房需求，总之，下半年推出地块的原则是使供地结构更加趋于和谐，满足老百姓的住房需求。
相关专家认为，要控制房价的上涨幅度，合理的供地结构是一个很重要的因素，比如地块的规模应该多样化，以满足大、中、小开发商的需求，供地的区域不能太集中，尽量满足不同区域的购房者的需求，还可以将供地的总体规模倾向目前地价不太高的区域。其次，应该采取相应的措施限制地块的价格，如通过加强地块的规划条件等去防止疯抢地块的现象出现，通过综合调控，成都市的地价的涨幅应该可以得到抑制。
