成都：清江路至光华大道三大商业业态各有千秋

　　从清江路至光华大道，西至三环路，东至二环路，内含西南财经大学，这一区域聚集了大量的品质楼盘，与此同时，这一带的商业也引起了许多人的关注，本报联合全程机构对这一区域做了市场调查。从目前商业业态分布情况来看，由双新路和青羊大道将本区域划分为三块，由于市政规划和学校、生活区分布的因素，区域经济明显呈不同业态。该区域的商业经营业态由主要可分为社区车站商业带、校园经济商业带、汽车商业带三大类。 　　财大经济带：商业氛围较重 　　由于西南财经大学在本区域内，因此在该路段南北形成了校园经济集中的经营特色。 　　清江路至青羊大道靠近一环路段临近西南财经大学正门，校园经济尤为突出，但因为商铺较少，商业氛围并不浓重；光华路至青羊大道以社区经济为主，临街商铺较多，业态丰富，特别靠近青羊大道段临近财大后门，商业氛围较重。 　　该路段有37家店铺经营餐饮，占了总比例的1/3。除此之外，由于靠近学校的原因，书店文具、诊所药店、流行时尚品、网吧也各占少量的比例。该路段没有空置铺面，反映出了比较好的商业氛围。相比之下，该路段业态比较平均，而娱乐业态在该地段不太发达。值得一提的是，在光华大道和青羊大道交汇处有2个较大的集中式商业，业态底楼几乎都为餐饮，2楼为休闲娱乐商业；新光华广场也在招商过程中，招商业态为餐饮，酒吧，茶坊，保健，休闲，健身，美容，网吧等。经过调查得知，该路段普通商铺售价为1万/平方米左右，出租为60~70元/平方米左右，水电收费为成都市标准商用水电收费，物管费用为1.5元/平方米左右。 　　店铺规模不一，店面以50~80平方米左右为主。超市和网吧店面偏大，一般为150平方米左右。标准店面开间约为5~10米，进深约6~10米，层高3 . 5~4 . 5米左右。铺面比较规整，价值高。 　　车站社区经济带：区域经济有较大发展 　　该路段的商业铺面较少，只有小区门口有少量的商铺，大量楼盘正在修建和入住中，人流较少，但没有商铺闲置。 　　从数据统计来看，该路段有17家店铺经营五金建材，占了总比例的1/3。该路段没有空置铺面，但是由于大量楼盘人气还不足，商业氛围稍显萧条。但是估计该区域楼盘大量入住后，区域经济会有比较大的发展。相比之下，该路段业态比较偏近建材五金类，可能是由于附近楼盘入住装修的家庭较多的原因。同比青羊大道内环，在该地段鲜有娱乐业态。经过调查得知，该路段普通商铺售价为9000到1万/平方米左右，出租为50~60元/平方米左右，水电收费为成都市标准商用水电收费，物管费基本为1.2元/平方米左右。 　　店铺规模较为规整，大多为小区临街铺面。店面以40~50平方米左右为主，开间约为5~8米，进深约5~13米，层高3~4 . 5米。铺面比较规整，价值中等。 　　商业形态和经营模式不能满足市场需求 　　该区域内的商业项目供应量与需求量存在着明显矛盾：有的商业形态和经营模式不能很好地满足市场需求，商业体量还明显存在着“过剩”的态势。 　　几大项目如出一辙地要么“超市、百货”，要么“餐饮、休闲、娱乐”，业态定位高度同质化。 　　仁和春天商业项目前期设计的定位是“餐饮、购物、休闲”，大地新光华广场（查看地图）商业定位是“全新体验式商业广场”，集休闲、娱乐、餐饮、服务于一体，着力打造休闲商业；优品道（查看地图）二期引进易初莲花超市；金沙国际商城则是“为城西未来１００万消费者造城”，打造“城西大型时尚商业中心”，内设超市、百货、娱乐会所、美食餐饮；金沙国际商城紧邻的天龙金沙银座（查看地图）也无一例外规划了餐饮、娱乐业态。 　　本区域的现有消费人口总量在５０万－８０万之间，年消费额约为１５０亿元。未来将形成围绕居住、商业、旅游三大功能为主的区域。目前区域商业配套尚不完善，商业缺乏统一规划管理，商业发展并不均衡。未来商业供应体量还将大幅增加，区域商业项目竞争加剧。商业地产只有走特色化、多元化道路，增强品牌竞争力，才能具有较强的市场竞争力。 　　据调查，虽然本区域的商铺售价比较高，但是高售价并不能改变消费市场的疲软和消费人群的不足。尤其在清江西路，苏坡路段，稀少的人流对本来就布局过于密集的大型商铺来说无疑雪上加霜。再加上清江光华片区的商圈并没有在成都市其他区域形成品牌，引进其他区域人气比较困难，在本区域周边楼盘没有大量入住之前，商业较为疲软的现状很难有所改变。 　　汽车经济带：商业氛围萧条 　　该路段的商业铺面稀少，只有个别小区门口有少量的商铺，有部分楼盘正在修建和入住中，但都没有临街商铺的设置。人流稀少，但没有商铺闲置。 　　由于该路段光华大道部分没有商铺，所以这里只取样了苏坡路和清江路。 　　该路段有8家店铺经营有关汽车的销售及维修，占了总比例的1/3，而且汽车4S店单个占地较大，周围为其服务的商铺也比较多，所以在该区域汽车商业已经形成比较大的规模。该路段没有空置铺面，人流相当稀少，商业氛围萧条。由于附近楼盘入住装修的家庭较多的原因，本区域经营建材五金的商铺还是占到了不少的比例。娱乐业态在该地段完全不存在。值得一提的是在苏坡路中段有一个集中式的商业楼盘，有国美电器，家具城入驻，这和周边新兴楼盘的兴起有很大关系。经过调查得知，该路段商铺售价为8000到1万/平方米左右，出租为40~50元/平方米左右，水电收费为成都市标准商用水电收费，物管费大约为0.9元/平方米。 　　普通店面以40~60平方米左右为主，而汽车4S店数量不多，但是面积很大。标准店面开间约为5~10米，进深约5~13米，层高3~4 . 2米，铺面价值比较低。 　　区域普通商铺：相差明显 　　从调查分析来看，临近学校位置商业氛围浓，商铺空置率为零；由于大型楼盘基本都在修建当中，青羊大道以内的商业氛围，小区周边的区域，商业氛围较淡，但还未出现商业过剩的情况。估计在人群入住后区域商业情况会得到改观。汽车商业主要依靠临近三环路的大型4S店群作为核心辐射周边商铺。青羊大道和双新路将本区域明显划分为三个部分，区域之间的商业形态相差明显。普通店面数量较大，但只有光华大道与青羊大道交汇处有比较成熟的消费片区和比较高档的集中式商业。新光华广场招商正在进行中，由于正对西南财经大学后门，再加上周边楼盘人流比较大，估计会形成一个商业密集区域。从价格上来看，普通小区临街商铺价格为10000———12000元/平方米，普通临街铺面的租金价格为40-70元/平方米不等，水电费用基本都为成都市商业水电收费标准，物管费在1~2元/平方米左右。