成都:市场形势严峻 下半年三成开发或将被淘汰

　　年初就被称为房地产“政策执行年”的2007，已然走过了一半路程。清算土地增值税是2007年国家对于房地产市场调控的第一颗重磅炸弹，成都地产市场中不乏被撞了一下腰的开发企业，以为已经长到自己身上的肉愣是硬生生眼睁睁的被割了去，让那些曾经惜售的、囤地的受益者大声喊痛不止；而央行继续实行加息路线，仅仅上半年就有两轮还算温和的加息，但累积起来对于地产市场的影响不能不说很大。调控政策的加紧落实，地根、银根的一再紧缩，成都房地产开发企业感到压力倍增，“洗牌”这个词在2007上半年被频繁的提起。相对于已经发展到相当高度的大型开发企业的高实力，中小开发商受到的影响则更大，很大程度上，“洗牌”中被洗掉的往往就是不够强壮、成熟的中小开发商。 　　形势：资金瓶颈扼住咽喉 　　上半年，中国人民银行分别两次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率。而央行行长周小川6月5日明确表示，央行正在关注5月份的数据，以决定是否再次加息。有分析认为，多次累积加息后，意味着房地产开发商从银行获得资金的难度进一步加大。 　　过去的若干年，中小开发商很大程度上依赖银行贷款。众所周知，成都也曾经有诸多企业用“空手道”的方式，挖得了企业发展的第一桶甚至若干桶金，从而逐步走向成熟运作。如今形势变化，这种运作方式显然已经被调控出市场。据不完全统计，成都目前有开发商一千余家，而有着健全融资渠道的企业则屈指可数。面临自身融资渠道的局限性，尚未走向成熟以及新加入到开发行列的开发商如何在激烈的竞争中赢得市场？ 　　没有土地意味着死亡 　　有业内人士说，成都已经迎来了“超大盘时代”。的确，早在2000年就有成都花园、万科城市花园等大盘拉开成都大盘开发的序幕，可以说大盘对于成都人并不陌生，尤其后来的华润·翡翠城、中海名城（查看地图）等著名楼盘推出即获得市场追捧后，大盘的字眼可以说成都人耳熟能详。如今2008亩的雅居乐项目，2800亩的麓山国际社区，建设面积近300万平方米的东山国际新城（查看地图）等都改写着成都大盘的规模，因此说成都“超大盘时代”开启并不为过。这些超大盘的面市背后，是其开发商雄厚的实力使其在拿地时有了“一掷千金”的魄力。而中小开发商面临资金瓶颈，迎来的则是拿地最为艰辛的一年。据了解，成都房地产市场上已有为数不少的企业面临“没米下锅”的尴尬境地。如何用有限的资金拿得土地，获得无限的发展空间？ 　　人才流失如贫血般苍白 　　中小开发商们还面临着一个问题，那就是人才之争。产品创新、管理规范、都需要人才，人才是企业保持生命力鲜活的血液，充满竞争力的人才使企业在市场竞争中胜算程度无限增大。广州曾有媒体爆出面对企业长期“没米”的形势，有近五成人员已经跳槽或意欲跳槽。薪酬待遇、发展空间是“才人”们跳槽的关键原因。而成都中小开发商也同样有不少中小开发商“没米下锅”，当然也难以避免留人难的问题。 　　优势：抑制房价高涨有功 　　从上半年的市场形势看，大开发商的确有引领市场走向的迹象。首创、万科、龙湖、中泽、华裕等巨头同时跻身建设路片区，使得该片区房价迅速大幅攀升。大型开发商往往针对中高端客户群体的市场定位，使收入有限的市民望房兴叹。而中小开发商的产品往往具有性价比较高的优势，正是因为品牌知名度不够，资金实力不够雄厚等原因，才使得中小开发商往往采取低于大型开发商的定价方式，尽快回笼资金，进入下一项目运作。从而也满足了中低端客户群体的不同购房需求，有力地抑制了房价的过快上涨。 　　陈流柱经理也谈到，“大开发商带动价格走势，中小开发商因为自身的各种原因，大多实行在区域内中、低价位的定价方式，因此对于抑制房价有着重要作用，试想如果市场只有几个大开发商，那么对于消费者来讲并不是一个好消息，有可能导致房价上涨过快让消费者无力承受。而中小开发商可以丰富产品类型，让消费者有更多选择机会。” 　　尽管中小开发商对于房价抑制方面功不可没，但是现实困难仍然存在。在宏观调控的政策之下，资金、土地、人才一环紧扣一环，难题一个个摆在中小开发商的面前，成都市场上的中小开发商们如何应对呢？在业界一片嘈杂，行业大鳄纷纷进驻成都抢占地盘瓜分市场的此刻，记者采访了刚刚进入开发行列的四川晋元实业、尚成实业以及进入不久的聚业地产、仁恒置地成都公司等开发商，看看他们是如何想得如何做的？ 　　高性价比赢取市场份额 　　在讨论中小开发商生存之道的问题时，被采访对象都不约而同地用了一个词语：性价比。显然，这一概念只决定于两个因素，分子是产品品质，分母是产品价格。 　　对于产品的品质，尚成实业的邹忆表示，“我们在宣传、广告上的投入不如大开发商，这是资金实力难以突破瓶颈所决定的，因此让我们把更多人力、物力放在对产品的开发上。只有保证其品质，提高性价比，才可以赢得更多购房者的亲睐。” 　　聚业地产的王垒说，减少在广告、宣传等外包装上的资金投入，就是削减性价比的分母，让性价比的比值更高是关键。毕竟，不管怎么打广告，怎么宣传，房子的好坏最后还是要居住者来亲身检验的。记者了解到，能够在激烈的市场竞争中存活的中小开发商大多首先注重的是产品品质。 　　更准确的寻找市场的切入点 　　在采访中，记者发现，如今才进入开发行列的企业大多是有备而来。针对性强已经成为中小开发商打开市场缺口的重要策略之一，四川晋元实业的销售经理陈流柱说，公司2006年5月才成立，但是已经找到了市场切入点。他趁机宣传自己的项目，正在开发的鸿阁一号项目是以小户型为主的楼盘，正是因为了解到天府大道华阳段没有40至60平方米小户型的前提下规划设计的。从目前排号的热烈程度看这个项目的定位是准确的。同时，陈经理还表示，虽然公司成立不久，但是仍然人才济济，自己就是从大型开发公司出来，有着丰富的行业经验，公司里还有很多人同样有这样的背景。下一个项目的土地目前已经拿到，因此土地问题不会影响到企业发展，在资金实力方面虽然不敢和行业大鳄相比，但也足够运作。完全有潜力在经过一两个项目之后跻身成熟开发商行列。 　　灵活机动是小开发商的优势 　　如果把大型开发商比作轮船，中小开发商则是快艇，灵活机动，二者缺一不可。四川恒兴置业发展有限公司销售经理耿勇在采访中谈到，“大品牌开发商的资金实力雄厚，在土地、宣传等方面有很大的优势，其开发规模与力度都是中小开发商望尘莫及的。但是外地来蓉的大开发商对本地市场的认识和了解，不一定比本土中小开发企业强。相比之下，灵活的机制使中小开发商在市场中更游刃有余。” 　　形势严峻仍然从容乐观 　　“行业大鳄”纷纷挺进成都来，有人担心，在这种强势开发商的介入下，小开发商的蛋糕会越来越小，甚至把小开发商们逼到“濒临绝种”的地步。 　　对于大开发商的强势介入，陈经理说，“这并不是一件让人担心的事情，其实影响很小，开发商不论大小都存在各种各样的压力，只是他们在市场里充当的角色不一样。相反，大开发商的进入为成都的房地产行业带来了很多先进的开发理念和管理理念，有助于我们快速革新、合理借势。其次，他们的手笔都很大，往往是对一个片区进行大规模建设，这本身就意味着被开发区域的升值潜力巨大，对中小开发商起到风向标的作用。” 　　趋势：三成开发商将被淘汰 　　虽然本次被采访企业都能够从容乐观的对待严峻的生存形势，但有业内人士指出，在目前的市场状态下，将有至少三成开发商被淘汰出局，其中将包括资金链断裂的、长期无地可开发的、项目市场定位不准确的、以及管理、开发不规范的等等。在“国六条”和九部委细则出台后，如果说现在是成都地产行业洗牌时期，届时被淘汰的企业或许应该如此形容：“公开哭的不多，躲在被窝里哭的肯定很多”！ 　　拓宽营销渠道，进行资源整合捆绑增加竞争力 　　银根进一步紧缩，在宽松的贷款环境一去不复返，资金瓶颈难以逾越的形势下，大部分中小开发商的资金链被绷得非常紧。成都可开发的地块又越来越少，土地稀缺，地价势必水涨船高。对依附于土地上生存的开发商而言，无土地意味着死亡。进行资源整合，中小开发商甚至代理商和建筑设计企业，三三两两的联起手来共同合作已是必然趋势。否则在大开发商拍地占据绝对优势的情况下，中小型开发商只有撤离或者转做其他行业。因此必须拓宽融资或者说营销渠道，以降低经营风险。 　　向外发展，抢占二三线城市市场 　　进入去年下半年以来，全国一、二线城市甚至二线半、三线城市的土地拍卖已被上市大开发商所垄断。而成都本土土地稀缺，开发成本不断加大的压力下，向外发展，抢占成都周边城市的市场份额也已初露端倪。二三线城市的投资开发环境已经被业内人士普遍关注。而很多二三线城市为了吸引投资，不断的改善软硬件环境，更为向外发展提供了良好契机。