商业地产驶入大户型时代 限定分割转让是主因

目前的房地产商开发商铺，已不像之前那样一律将商铺分隔成中小户型出售给投资者，而是更多考虑市场的实际需要，开发适合零售企业购买、使用的商铺。由此增加了大面积商铺的供应和成交量。 2006年5月，“70/90”政策颁布，中国住宅开发进入中小户型时代，预计今年第三季度就会有大批的中小户型住宅面市。然而本报《东方置业》发现，在住宅户型开始向小面积发展时，商业地产的户型则有逐渐增大的趋势。 在6月7日到10日举行的第六届上海商业地产展示交易会上，一批大户型的商业地产出售、出租的写字楼项目唱起了主角。 大户型成主流 比如，整栋出售的闸北永和的东方环球企业中心，就是这一类型的商业地产项目。其花园别墅式的企业总部虽然非常有特色，但却是整栋出售，每栋面积在一两千平方米。而多层研发中心也是一层一卖，面积在1000多平方米。 无独有偶的是其周边的市北工业园228企创动力大厦，租赁虽然以100-300平方米的中小写字楼户型为主，但销售的户型最小也有500多平方米。 与上述大户型商业地产相比，以往占据大半江山的中小户型商业地产项目少了许多，部分为外省市的商业地产项目。 “从5月份的成交来看，两三千平方米的大户型商铺成交数量占相当大的比例。”中原地产研究咨询部研究助理张娟向《东方置业》表示，今年成交的商铺面积正在趋大，主要原因可能是因为市场对大户型商铺的需求量增大。 她指出，目前的房地产商开发商铺，已经不象之前那样一律将商铺分隔成中小户型，出售给投资者，而是更多地考虑市场的实际需要，开发适合零售企业购买、使用的商铺。由此增加了大面积商铺的供应和成交量。她表示，尤其是在近郊的南汇和嘉定，大面积商铺的成交数量呈现增多趋势。 限定分割转让是主因 在行置业的分析师沈彤昱则进一步指出新建商铺户型趋大的主要原因：2004年由市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》。 该通知对商场、办公楼分割转让规范化运作作出明确规定，可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。 沈彤昱指出，受该项通知影响，近年来分割的小户型商场物业数量已经大幅减少。多数商场都由售转租，将面积分割成若干小单位出租。而受上述通知影响较小的写字楼物业目前大户型和小户型的供应比例也在1：1左右。 “包租”禁令打击投机 与商用户型面积趋大相比，建设部去年重申“禁止售后包租”的政策，使对个人投资者的投资类商用物业供应量由此减少。 位于嘉定的嘉正国际是本次展会上少数带租约出售的物业。但其打出的宣传概念却是“首付18万，每月还100多元房贷”的广告，而不是象以往投资型商用物业那样，宣传投资高回报率招揽投资客。 无独有偶，位于豫园商圈的新上海城市广场，尽管位于市中心，且面积只有40多平方米，但在宣传楼书上并不承诺任何售后包租，仅是以4万元/平方米的售价和高出租率吸引购房者。即便是江苏常熟的一个明确打出投资概念的商用物业，也以“托管”代替“包租”，以预计租金收益，取代明确的投资回报。 企业用户成为新的商业地产商新的目标客群。受此影响，上海商业地产的营销渠道正在发生大的转变，部分代理公司目前正在积极积累企业客户资源，适应新的市场营销形势需要。