成都:市场需求催生教育类地产

　“孟母三迁”是一句古老的成语，而今在中国各大城市的各名校周围普遍存在着现代版的“孟母三迁”：为了让孩子接受良好的教育，许多父母选择了在孩子就读的离家几十公里的中小学附近“择校租房”或“择校买楼”。现代版的“孟母三迁”本质上是由于优质教育资源失衡造成的。为了孩子，这是他们的共同心愿， “孟母”们别无选择。 　　市场需求催生教育地产 　　伴随房地产业的快速发展，城市人口的迅速膨胀，住宅不断向城市周边发展，加上居住需求的升级，小区的教育、生活等配套已成为影响消费者购买行为的重要因素。但由于小区教育配套设施的不完善、不规范，给许多适学孩子及其家长带来严重困扰，要求完善小区教育配套的呼声不断而且强烈。1999年,作为岷江新希望房产开卷力作的锦官新城（查看地图）,率先进行了“配套先行,教育先行”的大胆尝试，一举取得成功。 　　教育地产概念从根本意义上来说符合了开发商和业主的需求，对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘的卖点和项目的附加值，有助于销售，从而增长利润；而对于业主来说，望子成龙是每个父母的心愿，多数人会选择一些附近有名牌学校的楼盘，以解决子女日后读书问题。 　　暑假将至，各大楼盘又开始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套为卖点吸引买家。同时，市场上也有很多买家为了解决子女的教育问题而买楼。 　　每逢六一节前后，都是家长们为孩子入学、升学寻找学校而殚精竭虑的时候。谁愿意自己的孩子输在起跑线上呢？6年的小学教育成为望子成龙的家长们首先要攻克的堡垒。因此，很多人为了解决子女教育问题选择买楼，而各大楼盘也开始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套为卖点吸引买家。 　　什么样的教育配套最能打动买家呢？因为公办小学是按地段来报名的，所以“楼盘地段能让小孩上到好的小学”自然成为大多数人的首选，将来孩子上学既省时又省钱。这也就是为什么老城区的房子不管新房旧房，只要地段所在范围内有名牌学校就不愁卖不出好价钱。而那些不在老城区的楼盘，也不会就此坐以待毙眼看着客户流失，他们自己建学校办教育，引进名校名师，凭着努力和精明，不少学校树立起了良好的口碑，借此吸引客源。 　　广告虽美陷阱多 产权不清引发纠纷 　　各楼盘大打“名校牌”、“教育牌”，广告虽美，陷阱也很多。购房者在买楼之前，应充分了解各种入学的相关政策和规定，千万不能全完听信售楼人员和广告的宣传，如把广告说的“可以读××学校”理解成“一定能读××学校”；售楼人员介绍楼盘附近有一所好学校，就认为自己的孩子就一定能成为该学校的“地段生”；买房时候售楼人员肯定有规划学校但实际上上一直未建，或者建好后的小学校与当初承诺时的相差甚远……以免事后追悔莫及。 　　记者日前走访了成都部分配备了教育设施的大型小区，发现教育设施的配备虽然给业主提供了不少便利，但同时关于产权归属不清、收费贵等问题纠纷也浮出水面。 　　目前成都小区学校形式多样，有公办民助、民办公助、国有民办、国有民营及国有民办公助等。其中最主要的方式则是由开发商出资建校，提供教学所需的设备设施，学校只用提供教师队伍，学校的收入靠招生、教学所得。在实际执行中，产权归属就成了问题：开发商为了达到名校的要求，超过规划规模用地，从而占用到商品房用地；投入资金也大大超过政府规定的配套学校标准。建成学校既包括国有资产部分、配套部分，还包括开发商额外投入的法人资产部分，权属难以分清。 　　另外，小区配套幼儿园、学校成为贵族学校的现象也不少。部分小区配套学校与名校“联姻”，硬件投入费用增大，增加了维持学校日常运作的费用。而开发商再将增加的成本转嫁到业主身上，使学生的入学费用远比一般学校高，每年每人从5000－20000万元不等，有的学校还要一次性收取每人1－2万元的捐资助学费。引进的名校成了高收费的“贵族学校”， 　　不少业主都抱怨，自己居住的小区幼儿园收费比公立的还高，而且不一定有名额。最近刚成交了一套有小区配套学校的物业的刘先生表示，“如果在购房时能够将孩子入学的问题解决是好事，但也要学校的教育质量令人满意才行。有的小区虽然也配备了学校，但大多数收费昂贵，不是所有人都能承受得了的，有一种买得起房子却读不起书的无奈。” 　　小区教育尚待完善，政府部门是主导 　　目前，具有一定规模的小区基本上都（查看地图）配置了教育设施。政府主管部门也出台了一系列关于规范住宅小区教育配套方面的政策，较大程度上推动了住宅小区教育配套设施的建设，但另一方面也存在着教育配套设施的布局规划不大合理、建设标准较低、规模较小、质量有待提高、产权移交困难、办学性质不明确等问题。据了解，截至2006年，成都市住宅小区规划配套建设的学校共有400所左右，其中幼儿园（包括托儿所）占了近6成，然而配套建成的不足一半。即使部分建成的学校在硬件上也未能达标，“麻雀学校”现象普遍。在2006年底成都市教育局举行的《教育论坛》上，教育局相关负责人反映：规划配套学校该建未建的有180所。相关负责人分析，这主要是由于开发商将规划学校的用地建成商品房出售或根本不履行关于兴建教育配套的合同条款，以致配套学校没了踪影。 　　小区教育配套问题的积弊，很大程度上是由于政府对小区教育配套的监管力度不足，项目落实不到位。虽有统筹规划，但仅停留于纸上，未能落到实处。在开发商强大利益诉求的挤迫下，有些小区的配套学校的建设规划甚至一再被蚕蚀，要么沦为空谈，要么严重异化。 　　一个国家的兴衰关乎教育的发展。对此，政府应对教育地产的土地审批从严把关，防止用于教育的土地被‘偷梁换柱’成房地产开发。而教育涉及社会的公共利益，政府应提供公共产品及服务，地产开发商只是扮演建设者的角色，学校如何运作管理，政府才是真正的主导。