商铺市场逆市惊现供不应求 成交区域回归市中心

据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数字，8月份，上海商铺指数为2403点，较上月下跌0.294%。 我们发现，指数下降的主要原因是8月商铺供应量的骤减。数据显示，8月上海新增商铺供应量为30.79万平方米，环比减少28.67%。其中，供应量最多的是外环以外，达到27.26万平方米，占总供应量的88.51%。其次是内外环间，为2.55万平方米，占总供应量8.29%。内环以内为0.99万平方米，占总供应量的3.20%。 相比于供应量大减，上海商铺的成交量则以更大幅度攀升。在经历了连续4个月成交萎缩后，8月份上海商铺市场共成交20.82万平方米，环比增加46.49%，同比增长96.42%。（见右图1）另据中瑞地产研究报告显示，8月份上海市商业类物业的成交均价为9735元/平方米，与7月份相比上涨了15.4%，同比小幅下降3.6%。（见右图2） 成交区域回归市中心 中瑞地产报告显示，8月份的上海商铺市场成交量开始有所变化，终于走出了以环外低价成交为主的局面，出现市中心商铺热销局面。 据了解，7月份在上海19个区县中，成交商业面积最大的区域为松江区，成交面积占全市商业总成交量的17.4%商铺成交均价仅为5416元/平方米。而8月份商铺市场的成交重点开始移向市区，各区中商铺成交量位居首位的是普陀区，其商业成交面积占全市成交量的比重为24.1%。商铺成交均价11637元/平方米，并且在一定程度上对上海全市商业物业的成交均价产生影响，导致全市成交均价有所上扬。 但是，从市场新增供应量来看，外环以外区域的增量仍占主导位置。在8月份批准预售的7个商业物业项目中，有2个位于南汇区，2个分布在嘉定区，其余3个分别位于金山区、杨浦区、闸北区。其中，南汇区新增商业面积近76419平方米，是7月份的3倍多，在8月上海全市新增商业面积中所占比例为48.4%，稳居全市各区县新增商业面积排行榜的榜首。第二、三位分别为金山区和嘉定区，其中金山区新增商用物业供应49961平方米，占全市新增商业总面积的31.6%；嘉定区新增22508平方米，占新增商业总面积的14.3%。 商圈扩容，特色为王 “随着上海商业地产的逐渐成熟，商铺市场正呈现地域扩展和特色经营的特征。”中瑞地产商业分析师介绍，一方面，500万-800万平方米的商铺市场总量已经达到过去3至5年的增量总和，而沪上商业中心也已经增加了曹家渡、五角场等多个成熟商业圈，加上松江区等外环以外区域社区商铺的增加，上海多个商业中心的发展格局正在形成。 另外，区域商业中心和社区商业中心的界限逐渐模糊，特色商业正成为新的经营热点。比如商业地产和工业地产结合的创业园区正在兴起，这些商铺已成为休闲商业以及服务创意产业的聚集地。 上证房产指数办公室认为，随着上海多条轨道交通的建设和落成，以轨道交通为中心辐射的商业地产很有可能成长为独立的站点商业区域，或成为小范围区域内居住、办公的配套型商业，或在重要站点人流量带动下成长为重要的区域副中心。