郊区成新兴商业中心蓄势待发

购房者在买房时，总会参考房子的周边大环境，其中一个重要的参考因素便是购物是否便捷；开发商在开发项目时也要考虑项目周围的商业环境。商业的变局不仅影响着购房者的购买行为，在一定程度上还影响着项目所处地板块的房价走向。 目前成都的商业格局是啥样？发展趋势如何？世家机构研究成都商业的专家认为，成都的商业格局有从市中心向四周分散的趋势，商业中心区已经突破骡马市、盐市口、春熙路的三大核心商圈，在二环路沿线则形成了诸多区域性的商业中心。 核心商业区——春熙路盐市口走向融合 成都最具价值的商业区非骡马市、盐市口、春熙路三大商圈莫属。骡马市曾经是三大商圈中最具价值的口岸。但是随着当年玉带桥的建成、交通转向等限制因素，其影响力已经逐渐衰弱，虽然玉带桥已于去年拆除，但要重现往日的辉煌并非易事。熊猫城几度挣扎，打算改变这种颓势均未成功。相对地，春熙路、盐市口两大商圈的发展一致保持向上的趋势。特别是集餐饮、娱乐、休闲、百货于一体的春熙路，其商圈范围逐年扩大，大有与盐市口商圈合二为一的趋势，辐射范围早已超出全川，成为成都的一张“名片”。《成都市商业网点发展规划》将以春熙路为中心的“盐市口—春熙路”商圈规划成为成都核心区的惟一一个商业中心区（CCD）。不管是传统商圈的沉淀，还是政府的顺势规划，“盐市口—春熙路”的两大商圈的整合将使区域内原本就流金淌银的口岸价值更上一层楼。2006年，东大街2号地块拍出的2210万元/亩天价就充分说明了春熙路-盐市口商圈的经济价值。 一环路区域——几家欢乐几家愁 如今的一环路两旁的商业面临一个较为尴尬的局面。一方面，距离三大核心商圈有一定距离，难以借势打造辐射全城的高档商业形态。另一方面，一环路周边的居住属性不如二环外纯粹，没有形成大批人口居住的成熟社区，缺乏足够的购买力支持。 目前一环路区域分布的商业主要是以传统的专业、批发市场为主，如西门生资市场、磨子桥IT市场、灯具批发市场等。这些市场多是在传统商品的集散地基础上形成，是自发形成的结果，但是随着城市经济的迅速发展，此类市场今后的发展趋势将会随着政府导向和市场选择的不同而走向不同的结局，某些市场将被淘汰或者外迁，而某些市场将持续繁荣发展。 以灯具市场为例，近年来政府着力打造东大街商务带，启动了大量拆迁改造工程，东大街沿线的灯具市场仅剩一环路沿线的辉煌灯具城、东恒国际灯具交易市场。随着租金的不断上涨、交通压力越来越大，对租金和运输敏感的专业市场越来越难以在市中心生存。相形之下，三环外低廉的租金和便捷的交通吸引了越来越多的商家进驻。另外，宜家、富森美家居、府河桥市场、512建材市场等综合性大型家居市场的出现，使消费者能一站式地买到全套家居用品。因此，灯具市场的没落与转型已不可避免。 相比之下，磨子桥IT市场作为成都IT市场的代表，其辐射力量甚至已经超出了西南地区，加之政府对高科技产业的扶持，未来仍有很大发展潜力。 二环路区域——百家争鸣、百花齐放 二环路周边分布了众多的世界级零售巨头，家乐福、麦德龙、伊藤洋华堂、沃尔玛纷纷在此安营扎寨，家乐福更是连开三家店，沃尔玛也布下两子，显示了商业巨头对该区域的极大认同。其原因就在于二环路内外是整个成都消费能力最为突出的区域，无论是校园经济还是成熟居住区，庞大的居住人群为各区域性的商业中心形成奠定了良好的基础。 2006年二环路区域商业的标志性事件之一就是嘉信茂广场.金牛的开业，这个由新加坡嘉德置地与深国投联合打造的大型商业项目引入了世界排名第一的零售巨头沃尔玛，香榭里—会展—沙湾区域性商业带由此成型。 郊区——新兴商业中心蓄势待发 随着三环路、外环路的延伸，天府大道、光华大道等城市放射状线路的改扩建，以及地铁的修建，居家“郊区化”越来越明显。目前成都已形成郫县、温江、华阳、十陵、大丰、新都等居住组团样式。这些组团不仅打破了传统居住圈层带来的交通压力，而且让郊区的城市化发展进一步加快。 发达国家城市化的经验表明，居住的郊区化尚不能称作城市的郊区化，只有大型商业设施郊区化，郊区的大型商业中心和城中心的商业设施形成抗衡之势，居民在郊区能享受到原本只有在市中心才享受得到的综合性商业服务后，城市才真正进入郊区化时代。 2006年12 月22日，珠江投资在温江花博会展馆旁的珠江国际花园隆重奠基，该项目将引进国际性购物超市家乐福，此举无疑吹响了成都商业郊区化的号角。随着华阳、龙泉等近郊板块与五城区融为一体，郊区商业中心的形成指日可待。